joomla
ВИЗНАЧЕННЯ ОБ'ЄКТА ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК[1]
Юридична Україна

Наталія Грабовець,

Аспірантка кафедри аграрного, земельного та екологічного права ім. академіка В. 3. Янчука Національного університету біоресурсів та природокористування України

 

Проаналізовано норми чинного законодавства і зроблено висновок про те, що під реє­страцією земельних ділянок слід розуміти реєстрацію прав на них. Однак на даний час реєстрація земельних ділянок являє собою реєстрацію державних актів, що посвідчу­ють права на земельні ділянки. Відповідно, об’єктом реєстрації є відомості, що відобра­жають зміст таких документів.

Ключові слова: земля, земельна ділянка, реєстрація.


Відповідно до ст. 196 Земельного кодек­су України від 25.10.2001 р. (далі — зКу) державна реєстрація земельних ділянок є складовою частиною державного земельно­го кадастру (далі — ДЗК). Однак визначен­ня поняття «державна реєстрація земель­них ділянок» в законодавстві не існує. В ст. 202 ЗКУ, що має аналогічну назву «Державна реєстрація земельних діля­нок», лише зазначено, що державна реє­страція земельних ділянок здійснюється у складі державного реєстру земель.

Для правового регулювання державної реєстрації земельних ділянок важливим є правильне розуміння об’єкта такої реє­страції, що на сьогоднішній день є акту­альною проблемою. Тому мета даної стат­ті полягає у правовому аналізі поняття державної реєстрації земельних ділянок та визначенні об’єкта державної реєстра­ції земельних ділянок.

Доктринально під державною реєстра­цією земельних ділянок розуміють систе­му юридичних та технічних дій із закріп­лення прав власників землі та земле­користувачів на земельні ділянки та неру­хомість відповідно до чинного законодав­ства, на основі документів, що підтвер­джують ці права [1]. Тобто йдеться про права на земельні ділянки. Відповідно, під державною реєстрацією земельних ділянок слід розуміти державну реєстра­цію прав на них.

Підтвердженням цього є п. 6 розді­лу IX «Прикінцеві положення» ЗКУ, де визначено: «Кабінету Міністрів України створити Державний земельний (іпотеч­ний) банк з відповідною інфраструктурою та запровадити державну реєстрацію прав на землю відповідно до статті 202 цього Кодексу».

Також, якщо виходити зі змісту п. 2 Положення про порядок ведення держав­ного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12.01.1993 р. № 15, та абз. 5 розділу «Загальні положення» Програми ство­рення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру, затвер­дженої постановою Кабінету Міністрів України від 02.12.1997 р. № 1355, де за­значено, що ДЗК містить дані щодо реє­страції права власності на землю, права користування землею та договорів про оренду землі, під державною реєстрацією земельних ділянок як складової ДЗК можна розуміти державну реєстрацію прав (власності або користування) на зе­мельні ділянки.

Правові аспекти державної реєстрації прав на земельні ділянки досліджували такі відомі науковці, як Г. М. Беженар, О. В. Конишева, П. Ф. Кулинич, Р. I. Ма - русенко, А. М. Мірошниченко, О. М. Па­щенко, В. В. Сенчук, М. В. Шульга та ін. Зокрема С. В. Гриньком було захищено дисертаційну роботу на тему «Правові ас­пекти реєстрації прав на землю».

Гарантування прав на земельні ділян­ки можливе шляхом визнання і захисту їх з боку держави. Для цього відомості про права повинні міститися в єдиному державному реєстрі, що формується і ве­деться у складі ДЗК. Так, 03.08.2004 р. набрав чинності Закон України «Про дер­жавну реєстрацію речових прав на не­рухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 р. № 1952-ІУ, яким, як зазна­чено у преамбулі Закону, передбачається створення у складі ДЗК єдиної системи державної реєстрації речових прав на зе­мельні ділянки та інше нерухоме майно, обмежень цих прав. Прийняття даного За­кону також підтверджує, що в Україні за­проваджено державну реєстрацію прав на нерухоме майно (в тому числі земельні ділянки), а не самого майна.

Однак на сьогоднішній день Державний реєстр прав на нерухоме майно та їх обме­жень, до якого передбачається вносити відомості про зареєстровані права, не ство­рено, а в нормативно-правових актах, що регулюють земельні реєстраційні відноси­ни, згадуються два поняття — «реєстрація земельних ділянок» і «реєстрація прав на земельні ділянки». Наприклад, відповідно до п. 4 постанови Кабінету Міністрів Укра­їни «Про створення єдиної системи дер­жавної реєстрації земельних ділянок, не­рухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру» від 17.07.2003 р. № 1088 до бази даних дер­жавного реєстру земель вносяться записи про реєстрацію земельних ділянок та прав на них. Оскільки ці поняття застосовують­ся поряд в одному нормативно-правовому акті, логічно припустити, що в них вкла­дається різний зміст. До того ж, відсут­ність законодавчого визначення поняття «державна реєстрація земельних ділянок» ускладнює встановлення відмінності між зазначеними поняттями.

Слід зазначити, що земельним реєстра­ційним відносинам, як будь-яким право­вим відносинам, притаманні наступні еле­менти:

— норма права, якою слід керуватися при проведенні реєстрації;

— суб’єкти—учасники реєстраційних відносин;

— об’єкт, з приводу якого виникають ці відносини;

— зміст реєстраційних відносин — суб’єктивні права і юридичні обов’язки їх учасників, що здійснюють свою діяль­ність відповідно до норм права, згідно з метою реєстрації.

Отже, для визначення правового регу­лювання земельних реєстраційних відно­син, перш за все, необхідно з’ясувати, що є об’єктом реєстрації, та її мету.

У довідковій літературі під «об’єктом» розуміється явище, на яке спрямована якась діяльність [2], а мета — це те, до чого прагнуть, що треба здійснити [3]. Об’єкт правовідносин — це те, на що спрямовані суб’єктивні права і юридичні обов’язки суб’єктів правовідносин, з при­воду чого виникають правовідносини [4]. На думку С. С. Алексеева, об’єктом пра­вовідносин є предмет навколишнього світу, матеріальне чи нематеріальне бла­го, з приводу якого (щодо якого) склали­ся правовідносини [5].

Відповідно до ч. 1 ст. 2 ЗКУ земельні відносини — це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпоряджан­ня землею. Оскільки в суб’єктивному ро­зумінні право — це свобода чи можли­вість конкретної особи на юридично забезпечену поведінку (наприклад, право володіти, користуватися і розпоряджати­ся майном) [6], можна зробити висновок, що будь-які земельні відносини, в тому числі реєстраційні, пов’язані з суб’єктив­ними правами особи на земельну ділян­ку, «які групуються в правомочності во­лодіння, користування і розпорядження» [7]. Однак, якщо земельна ділянка — це речова частина об’єкта земельних відно­син, то права на земельну ділянку визна­чають межі і можливості його викорис­тання і охорони [8]. Тому щодо земельної ділянки як індивідуально-визначеної ре­чі доцільно застосовувати термін «облік». Реєстрація ж стосується прав на земельну ділянку, адже метою реєстрації є забезпе­чення з боку держави визнання і захисту права особи на конкретну земельну ділянку. А в результаті реєстрації зе­мельної ділянки лише фіксується її існу­вання як індивідуально-визначеної речі з притаманними їй характеристиками (міс­цем розташування, розміром, цільовим призначенням тощо).

Крім того, в Указі Президента України «Про заходи щодо створення єдиної сис­теми державної реєстрації земельних ді­лянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного када­стру» від 17.02.2003 р. № 134/2003 та­кож зазначено, що його постановлено «з метою послідовної адаптації законо­давства України, що регулює питання за­хисту права власності, до законодавства Європейського Союзу, вдосконалення системи обліку земельних ділянок та не­рухомого майна...». Тобто щодо земель­них ділянок застосовано термін «облік».

З цього приводу є слушною думка М. Лихогруда щодо заміни терміна «дер­жавна реєстрація земельних ділянок» на термін «державний кадастровий облік зе­мельних ділянок та іншого нерухомого майна». Науковець зазначив, що йдеться про «облік об’єктів нерухомого майна в ДЗК» шляхом присвоєння кадастрового номера і внесення інформації про конкрет­ну земельну ділянку до бази даних ДЗК та формування кадастрової справи. На підста­ві даних державного кадастрового обліку здійснюватиметься реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що означає, що права можуть бути зареє­стровані тільки на ті об’єкти, які облікова­ні [9], тобто кадастровий облік земельних ділянок передує реєстрації прав на них.

На даний час законодавчого визначення поняття «державний кадастровий облік земельних ділянок та іншого нерухомого майна» в Україні не існує. Але з його формулювання стає зрозумілим, що облі­ку підлягають земельна ділянка і об’єкти нерухомості, що на ній розташовані. Від­повідно, відомості про такий облік повинні міститися в єдиному кадастрі земельних ділянок та об’єктів нерухомості.

Як зазначили П. Ф. Козьмук і А. П. Козьмук, зосередження в єдиній си­стемній базі даних інформації про зе­мельні ділянки та про будівлі і споруди (їх частини), що на ній розташовані, дає можливість уникнути ведення двох ка­дастрів, а саме: 1) ДЗК — органами Держ - комзему України; 2) кадастру будівель і споруд (їх частин) — установами БТІ. До­цільно зосередити всю інформацію про зе­мельні ділянки та об’єкти нерухомості в одному кадастрі з інтегрованою базою да­них. Земельна ділянка та будівлі й спору­ди, що на ній розміщені, в умовах ниніш­нього законодавства України виступають єдиним майновим комплексом, який у ба­гатьох випадках виступає єдиним майно­вим об’єктом, єдиним об’єктом права, іпотеки, трансакції тощо [10].

Чинним законодавством України пе­редбачено ведення ДЗК. До того ж, відпо­відно до Указу Президента України «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру» від 17.02.2003 р. № 134/2003 та Закону України «Про державну реєстрацію речо­вих прав на нерухоме майно та їх обме­жень» система державної реєстрації прав на земельні ділянки та інше нерухоме май­но створюється у складі ДЗК. У такому разі відомості про земельні ділянки та інші об’єкти нерухомого майна, що на ній роз­міщені, будуть міститися в ДЗК. Тому не­обхідно доопрацювати проект Закону України «Про державний земельний ка­дастр» [11], зокрема, передбачити в ньому, що ДЗК містить дані не лише про земельні ділянки, а й про об’єкти нерухомості, що на ній розміщені, а також визначити по­няття «державний кадастровий облік зе­мельних ділянок та іншого нерухомого майна» і порядок його проведення.

Наприклад, у Росії відповідно до Феде­рального закону «Про державний кадастр нерухомості» від 24.07.2007 р. № 221-ФЗ створено єдиний державний кадастр не­рухомості, що містить відомості про ка­дастровий облік земельних ділянок, бу­дівель, споруд, приміщень, об’єктів незавершеного будівництва (ч. 5 ст. 1). Під кадастровим обліком у цьому Законі розуміються дії уповноваженого органу щодо внесення до державного кадастру нерухомості відомостей про нерухоме майно, які підтверджують існування та­кого нерухомого майна як індивідуаль - но-визначеної речі чи підтверджують припинення існування такого нерухомого майна, а також інших, передбачених цим Законом відомостей про нерухоме майно (ч. 3 ст. 1). До державного кадастру неру­хомості вносяться і відомості про речові права на нерухоме майно та їх обмеження (обтяження), що містяться в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод із ним (пункти 8, 9 ч. 2 ст. 7), порядок реєстрації яких визна­чається Федеральним законом «Про дер­жавну реєстрацію прав на нерухоме май­но та угод із ним» від 21.07.1997 р. № 122-ФЗ. До речі, із введенням держав­ного кадастру нерухомості Федераль­ний закон «Про державний земельний ка­дастр» від 02.01.2000 р. № 28-ФЗ втратив чинність.

Єдиний кадастр нерухомості створено в багатьох європейських країнах. Напри­клад, у Чеській республіці правову основу ведення такого кадастру становить Закон № 344/1992 про кадастр нерухомості Чеської Республіки (Кадастровий закон) і Закон № 265/1992 про реєстрацію прав власності та інших майнових прав на не­рухомість. Кадастр нерухомості є публіч­ною інформаційною системою про всю те­риторію Чеської Республіки. В ньому вказані всі дані про всю нерухомість, що є на території країни: перелік, опис, гео­метричне і регіональне визначення неру­хомості, а також інформація про право власності та інші речові права на земель­ну ділянку [12].

Вважаємо, що Україна також повинна перейти до інтегрованої системи обліку об’єктів нерухомості в єдиному кадастрі, що сприятиме розвитку ринкових відно­син у державі. Адже, як зазначила Т. I. Догадіна, кадастровий облік об’єктів нерухомості і державна реєстрація прав на них нарівні із забезпеченням гарантій прав власності з боку держави стали обо­в’язковою умовою залучення кредитів і інвестицій. Будь-який кредитор чи інвес­тор готовий давати гроші, коли розуміє, під які гарантії просить їх позикодавець, і тим більше, коли гарантом достовірно­сті інформації слугує державна кадастро­ва система [13].

Що ж стосується безпосереднього об’єкта державної реєстрації прав на зе­мельні ділянки, під таким об’єктом, на думку С. В. Гринька, слід розуміти інфор­мацію, яка підлягає запису (реєстрації) у книгах державного реєстру земель [14], тобто у Книзі записів реєстрації держав­них актів на право власності на землю та на право постійного користування зем­лею, договорів оренди землі (що містить відомості про зареєстровані правоустанов - чі документи на земельні ділянки) та По­земельній книзі, яка містить відомості про земельну ділянку (ч. 2 ст. 202 ЗКУ).

Отже, головною метою державної реє­страції земельних ділянок у державному реєстрі земель є оформлення та реєстра­ція документів, що посвідчують права на земельні ділянки, а не реєстрація самих прав. На нашу думку, це пов’язано з тим, що до внесення змін у ст. 125 ЗКУ Зако­ном України «Про внесення змін до дея­ких законодавчих актів України щодо до­кументів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку по­ділу та об’єднання земельних ділянок» від 05.03.2009 р. № 1066-УІ (далі — За­кон від 05.03.2009 р.), зазначена стаття передбачала: «Право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її влас­ником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право по­стійного користування земельною ді­лянкою, та його державної реєстрації. Право на оренду земельної ділянки вини­кає після укладення договору оренди і його державної реєстрації». Тобто йшло­ся не про реєстрацію прав на земельні ділянки, а про реєстрацію документів, що посвідчували ці права.

Як зазначив перший заступник Голови Держкомзему України В. В. Кулініч: «В Україні існують системи реєстрації саме правовстановлюючих документів на зем­лю. Це відрізняється від системи реєстра­ції прав. До речі, в 2004 р. був прийнятий закон про реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, але він досі не за­працював, тому й складається система ка­дастрів, які реєструють правовстановлю - ючі документи, які захищають права» [15].

Законом від 05.03.2009 р. статті 125, 126 ЗКУ було викладено у новій редакції: відповідно до ст. 125 ЗКУ, право власно­сті на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Крім то­го, ст. 126 ЗКУ передбачає окремий поря­док посвідчення і реєстрації права влас­ності на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної власності без зміни її меж і цільового призначення. Право власності в такому випадку може посвідчуватися не лише державним ак­том, а й: а) цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки; б) свідоцтвом про право на спадщину (ч. 2 ст. 126). До цих документів долучається державний акт на право власності на зе­мельну ділянку із відміткою про відчу­ження земельної ділянки, із зазначенням документа, на підставі якого відбулося відчуження. Відмітку роблять нотаріус, який посвідчує (видає) документ, та ор­ган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень (ч. 6 ст. 126 ЗКУ).

У п. 3 розділу II «Прикінцеві та перехід­ні положення» Закону від 05.03.2009 р. вказано, що до створення єдиної системи органів реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень: право власності або право користування земельною ділянкою вини­кає з моменту державної реєстрації земель­ної ділянки.

Таким чином, державна реєстрація зе­мельних ділянок являє собою реєстрацію Державних актів на право власності на землю та на право постійного користу­вання землею, договорів оренди землі. Від­повідно, об’єктом державної реєстрації земельних ділянок є відомості, що відоб­ражають зміст документів, які посвід­чують права на ці земельні ділянки.

ПРИМІТКИ

1. Теоретичні основи державного земельного кадастру : навч. посіб. / за заг. ред. М. Г. Сту­пеня. — Л. : Новий Світ-2000, 2003. — С. 269—270.

2. Ожегов С. И. Словарь русского языка: ок. 57000 слов / С. И. Ожегов ; под. ред. Н. Ю. Шве­довой. — М. : Рус. яз., 1986. — С. 377.

3. Там само. — С. 759.

4. Основы государства и права : учеб. пособ. / под ред. В. В. Комарова. — X. : Нац. юрид. акад. Украины, 1999. — С. 40.

5. Алексеев С. С. Право: азбука — теория — философия: Опыт комплексного исследования /

С. С. Алексеев. — М. : Статут, 1999. — С. 72.

6. Основы государства и права : учеб. пособ. / под ред. В. В. Комарова. — X. : Нац. юрид. акад. Украины, 1999. — С. 25.

7. Ярема А. Г. Науково-практичний коментар до цивільного законодавства України : в 4 т. / А. Г. Ярема [та ін.]. — К. : А. С.К. ; Севастополь : Ін-т юрид. досліджень, 2004. — Т. 1. — С. 720.

8. Комментарий к Федеральному закону «О государственном земельном кадастре» (поста­тейный) / под ред. Е. А. Галиновской. — М. : ЗАО «Юстицинформ», 2007. — С. 7.

9. Лихогруд М. Концептуальні засади ведення державного земельного кадастру в Україні / М. Лихогруд // Землевпорядний вісник. — 2006. — № 3. — С. 6.

10. Козьмук П. Ф. Державна реєстрація земельних ділянок, іншого нерухомого майна та прав на них / П. Ф. Козьмук, А. П. Козьмук. — Чернівці : Букрек, 2004. — С. 6.

11. Проект Закону України «Про державний земельний кадастр» від 18.02.2010 р. № 6090 [Електронний ресурс]. — Режим доступу : Www. rada. gov. ua

12. Томашукова Габриела. Право собственности на землю в Чешской Республике / Габриела Томашукова, Ян Матейка // Право собственности на землю в России и ЕС: правовые проблемы : сб. статей / отв. ред. И. А. Иконицкая. — М. : Волтерс Клувер, 2009. — С. 254.

13. Догадина Т. И. Место государственного кадастра объектов недвижимости в системе зе­мельно-имущественных отношений / Т. И. Догадина // Формирование и проблемы развития государственного кадастра объектов недвижимости : сб. матер. III Всероссийской науч.-практ. конф. (декабрь, 2007) / под ред. С. А. Гальченко, Ю. В. Лыжина и др. — Пенза, 2007. — С. 30.

14. Земельний кодекс України : наук.-практ. ком. / за заг. ред. В. І. Семчика. — К. : Ін Юре, 2004. — С. 678.

15. Система державного земельного кадастру повинна працювати в реальному часі // Земле­впорядний вісник. — 2009. — № 2. — С. 25.

 

Грабовец Наталия. Определение объекта государственной регистрации земельных участков.

Проанализированы нормы действующего законодательства и сделан вывод о том, что под регистрацией земельных участков следует понимать регистрацию прав на них. Од­нако в данный момент регистрация земельных участков представляет собой регистра­цию государственных актов, удостоверяющих права на земельные участки. Соответ­ственно, объектом регистрации являются сведения, содержащиеся в таких документах. Ключевые слова: земля, земельный участок, регистрация.

Grabovets Ка1а11е. Definition of the object of the state registration of land plots.

Legal norms of the legislation about the state registration of land plots are analysed and a conclusion that it is necessary to understand as the state registration of rights of land plots is done. But now the state registration of land plots is the registration of state documents about rights of land plots. Accordingly, the object of the state registration of land plots is the information which represents content of documents that certify rights of land plots.

Key words: land, land plot, registration.