joomla
ВІД ЗЕМЕЛЬНОЇ РЕФОРМИ ДО ЕКСПЕРТНОЇ ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ*
Юридична Україна

Маргарита Рєзнік,

Викладач кафедри права юридичного факультету Сумського державного університету

Здійснено оцінку наслідків земельної реформи та з’ясовані причини низької ефективно­сті інституту приватної власності. Висвітлено сучасні проблеми формування ринку земель в Україні, невраховані аспекти землеоціночної діяльності при проведенні експерт­ної грошової оцінки земель та визначено шляхи розв’язання зазначених проблем. Ключові слова: земельна реформа, ринок землі, землеоціночна діяльність, експертна оцінка земель.


Земля є найбільшою цінністю нашої країни, кожного її громадянина. Україна виділяється серед інших європейських держав своїм надзвичайно потужним зе­мельно-ресурсним потенціалом та знач­ною різноманітністю природних умов.

Країна вступила у новий етап соціаль­но-економічного розвитку, коли земельні відносини і землекористування мають набути якісно нових рис. Кардинальні зміни форм землекористування в Україні розпочато ще у 1990 р. відповідно до по­станови Верховної Ради України «Про зе­мельну реформу» від 18.12.1990 р. № 563-ХІІ та Указу Президента України «Про невідкладні заходи щодо приско­рення реформування аграрного сектора економіки» від 03.12.1999 р. № 1529/99.

Земельна реформа в Україні — це ство­рення умов для розвитку багатоукладності в економіці, справедливого і обґрунтова­ного перерозподілу земель, переходу до економічних методів управління земель­ними ресурсами.

Основним принципом реформування земельних відносин стало подолання мо­нополії держави на земельну власність і становлення багатосуб’єктності права власності на землю.

Проте аж донині аграрні перетворен­ня в Україні залишаються незавершени­ми. Про це свідчить той факт, що на базі 12,6 тис. колгоспів створено 60 тис. при­ватних товариств, в яких відсутня тех­ніка, а тваринницькі комплекси, ферми, теплиці, тракторні стани перебувають у занедбаному стані.

Метою цієї статті є здійснення оцінки наслідків земельної реформи та з’ясуван­ня причин низької ефективності інститу­ту власності на землю. А також висвіт­лення сучасних проблем формування ринку земель в Україні; з’ясування не­врахованих аспектів землеоціночної ді­яльності при проведенні експертної гро­шової оцінки земель та визначення шля­хів розв’язання зазначених проблем.

Саме тому виникає необхідність в оцінці процесів реформування, що відбу­ваються в Україні. Задля цього було про­ведено аналіз надбань і прорахунків зе­мельної реформи, в результаті якого здійснена оцінка наслідків земельної ре­форми. До позитивів слід віднести: лік­відацію монополії державної власності на землю; безоплатну передачу землі громадянам України. Негативні на­слідки: черговий обман селян щодо їхніх благ від передачі землі у власність; ство­рення умов для розвитку нових сільсько­господарських капіталістів; подрібнення (парцелізація) сільськогосподарського землекористування; безсистемність в ор­ганізації використання земель; неврегу - льований перерозподіл земельної ренти; різке зниження рівня використання зе­мель; незалучення землі як капіталу в економіку країни [1].

Однак попри деякі позитивні моменти в проведенні земельної реформи, все ж не було досягнуто її основної мети — справедливого і обґрунтованого перероз­поділу земель, переходу до економічних методів управління земельними ресурса­ми. Крім того, виникли нові проблеми, а саме: створено сприятливе середовище для бюрократії та корупції; питання су­часної організації території України і розробки оптимальних проектів земле­устрою в ринкових умовах не мають по­трібного наукового обґрунтування; не висвітлено ряд науково-практичних ас­пектів організації здійснення нового ета­пу землеустрою в Україні.

Тож задля розв’язання проблем, які виникли в період земельної реформи, слід: створити в Україні державний зе­мельний фонд; завершити земельну ре­форму — зняти мораторій на право прода­жу землі; прискорити створення земель­ного банку; розробити державну програму з повернення меліорованих земель у сільськогосподарське виробництво; ство­рити у районах службу моніторингу зе­мель; розробити систему заходів щодо ра­ціонального використання земель [2].

У сучасних земельних відносинах ще залишається ряд проблем, які потребу­ють розв’язання. Це, насамперед, сто­сується розбудови цивілізованого ринку земель, запровадження й становлення якого визначено пріоритетним напрямом земельної реформи. Тобто передбачаєть­ся, що земля, як і всі засоби виробниц­тва, повинна стати товаром, включатися в економічний оборот і, зрештою, за встановленими правилами, бути об’єк­том купівлі-продажу [3].

Питанням формування та розвитку ринку земель в Україні присвячені роботи таких науковців, як А. С. Даниленко, Д. С. Добряк, С. І. Дорогунцов, В. М. Ме - сель-Веселяк, Б. Й. Пасхавер, І. А. Розум­ний, П. Т. Саблук, В. М. Трегобчук, А. М. Третяк, М. М. Федоров, О. М. Шпи­чак та інші.

На сьогодні спостерігається значна дискусія щодо визначення терміна «ри­нок землі» у поглядах правознавців. Від­так існує декілька підходів до визначен­ня терміна «ринок земель»: частина науковців пов’язує його лише з купів - лею-продажем землі в сфері торгівлі, ін­ші відносять ринок земель до сфери еко­номічних відносин у процесі обігу зе­мель як товару, а дехто стверджує, що ринок земель є набагато ширшим понят­тям, ніж зміст поняття «оборот земель».

Проблема оцінки землі досліджувалась в різних секторах у наукових працях вче­них: О. Ф. Балацького, П. П. Маракуліна, Л. Г. Мельника, В. Я. Месель-Веселяка, І. Р. Михасюка, П. О. Мосіюка, Л. Я. Но - ваковського, В. М. Полодія, С. Г. Струми - ліна, А. М. Третяка, М. М. Федорова, Б. 3. Марченка та інших.

Ринок землі включає комплекс тех- ніко-економічних, землевпорядних, зе­мельно-кадастрових заходів та відповід­ну нормативно-правову базу. Остання формувалася разом із розвитком рефор­маційних процесів, однак донині повніс­тю на сформована і не пристосована до ринкових вимог господарювання, міс­тить низку суперечностей та неточнос­тей. Тому її вдосконалення нині є однією з найактуальніших проблем, задля фор­мування правового поля функціонуван­ня земельного ринку [4].

Виходячи з того, що ринок опосеред­ковано відображає реалізацію комплексу морально-етичних норм певного соці­уму, можна констатувати, що питання ринку земель є також соціальним (окрім економіко-правового). Досвід свідчить про посилення впливу держави на ринок земель, що проявляється у застосуванні низки важелів, які сприяють концентра­ції земель, формуванню сталих землево­лодінь та землекористувань. У той самий час дотепер не можна вважати розробле­ними достатньою мірою організаційно - правові засади державного регулювання ринку земель як провідного інструменту забезпечення інтересів суспільства в умовах ринкових земельних відносин.

Державна регуляторна політика в сфері ринкового обороту речових прав на земельні ділянки має бути спрямована на вдосконалення правового регулюван­ня земельних відносин, а також адміні­стративних відносин між органами дер­жавної влади та суб’єктами ринку, за­безпечення соціальної справедливості у використанні земель як національного багатства, розвитку економічної конку­ренції, прозорості й адекватності регуля­торних дій органів державної влади та

Органів місцевого самоврядування, до­тримання рівності прав суб’єктів госпо­дарювання [5].

У зв’язку з відсутністю досконалих інструментів регулювання ринку земель у нашій державі тимчасово встановле­ний мораторій (заборона відчуження зе­мельних ділянок сільськогосподарського призначення шляхом їх продажу). За­проваджений мораторій обмежує права власників земельних ділянок, звужує можливість інтенсивного розвитку еко­номіки країни, а також гальмує розв’я­зання багатьох питань щодо формування механізму ціноутворення на ринку зем­лі. Мораторій постійно подовжується, нагромаджуючи нові проблеми.

Розв’язання проблеми запровадження повноцінного ринку земель сільськогос­подарського призначення дасть змогу за­безпечити: повноцінну реалізацію права приватної власності ті інших прав на ділянки сільськогосподарського призна­чення всіма суб’єктами земельних відно­син; створення сприятливого ринкового середовища, що зумовить постійний пе­рехід речових прав на нерухоме майно до найефективніших власників; кардиналь­не підвищення інвестиційної привабли­вості сільського господарства та раціо­нальний перерозподіл і оптимізацію ви­користання земель; установлення об’єк­тивної ринкової вартості земельних ділянок сільськогосподарського призна­чення у процесі їхнього обороту; підви­щення ефективності використання при­родно-ресурсного потенціалу земель сіль­ськогосподарського призначення і забез­печення стратегічної продовольчої без­пеки.

Для запровадження в Україні повно­цінного ринку земель сільськогосподар­ського призначення, в умовах переходу до нових форм землекористування та землеволодіння, у зв’язку з роздержав­ленням та приватизацією, виникає по­треба у визначенні ціни землі (ринкової вартості), розробці методології та меха­нізму її визначення.

Якісний рівень здійснення оцінки за­лежить від багатьох факторів, серед яких законодавче забезпечення, доско­налість нормативно-методичної бази, ступінь розвитку ринку земель і його ди­наміка, наявність баз даних державного земельного кадастру. Також істотний вплив мають професійний рівень оціню­вачів земельних ділянок, екологічна си­туація та наявність картографічної ін­формації.

Складність і багатогранність оцінки земель зумовлює необхідність формуван­ня адекватної правової бази. Тому остан­нім часом виникла потреба у вдоскона­ленні чинних та розробці нових норма­тивно-правових актів у даній сфері.

Правове регулювання даного питання здійснюється, перш за все, Земельним кодексом України. Відповідно до нього та Закону України «Про оцінку земель» залежно від мети і методів проведення оцінка поділяється на такі види: боніту­вання ґрунтів, економічна оцінка та гро­шова.

Наразі, у зв’язку з необхідністю ви­значення ринкової вартості землі, засто­сування саме грошової оцінки суттєво розширилося. Тому з метою ефективного функціонування ринку і застосування ринкових підходів до грошової оцінки уряд прийняв ряд методичних вказівок щодо експертної грошової оцінки зе­мельних ділянок. Всі вони спрямовані на вирішення таких важливих завдань, як впровадження системи незалежної грошової оцінки земель, забезпечення правового захисту і вільного доступу до інформаційних баз даних, прозорості операцій на ринку землі та всієї земле - оціночної діяльності в державі.

Досвід землеоціночної діяльності що­до ділянок сільськогосподарського при­значення виявив низку невирішених пи­тань саме у сфері експертної грошової оцінки (як одного з різновидів грошової оцінки, передбачених ст. 201 Земельного кодексу України). Це: вплив фактора можливої зміни цільового призначення та рівень оцінки вартості земельних ділянок; вплив розміру площ земельних ділянок на їх оціночну вартість; вплив рівня земельних поліпшень на рівень оціночної вартості; відсутність інформа­ції щодо ринкових рівнів орендної плати та валового доходу, отриманого суб’єкта­ми господарської діяльності при застосу­ванні методичних підходів капіталізації чистого операційного та рентного дохо­ду; відсутність необхідної статистичної

Звітності щодо економічної ефективності роботи певних суб’єктів господарської діяльності [6].

Ці аспекти обумовлюють необхідність вдосконалення методики експертної гро­шової оцінки земельних ділянок, а особ­ливо земель сільськогосподарського при­значення.

У результаті здійснення земельної ре­форми створено новий земельний лад, ви­никли різні форми власності на землю та господарювання, колишні сільськогоспо­дарські підприємства трансформовано в нові агроформування, здатні адаптува­тися до ринкових умов. Разом із тим, зе­мельна реформа не повністю розв’язала існуючі проблеми. Успіх перетворень в Україні у сфері земельних відносин знач­ною мірою залежить від реформування зе­мельних відносин, насамперед від запрова­дження інституту приватної власності на землю, розвитку ринку землі та зем - леоціночної діяльності. Враховуючи закін­чення мораторію на продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначен­ня та зростаючий обсяг цивільно-право­вих угод на земельні ділянки несільсько- господарського призначення на перше місце виходить експертна грошова оцін­ка земельних ділянок.

ПРИМІТКИ

1. Третяк А. Напрями формування державної земельної політики або зміна пріоритетів зе­мельної реформи / А. Третяк // Землевпорядний вісник. — 2008. — № 1. — С. 29—33.

2. Богара М. Земельна реформа в Україні: наслідки та перспективи / М. Богара // Земле­впорядний вісник. — 2006. — № 4. — С. 35—37.

3. Кривов В. М. Оцінка землі та землеоціночна діяльність / В. М. Кривов, Н. М. Решетнік // Землевпорядний вісник. — 2004. — № 2. — С. 23.

4. Матрин А. Г. Державне регулювання ринку земель: принципи, завдання та механізми / А. Г. Матрин // Землеустрій та кадастр. — 2008. — № 1. — С. 63.

5. Шарий Г. Об’єктивна оцінка землі як умова збільшення обсягів інвестицій в аграрний сектор економіки України / Г. Шарий // Землевпорядний вісник. — 2008. — № 5. — С. 38.

6. Атрюшин В. І. Проблеми становлення та функціонування ринку земель сільськогосподар­ського призначення в Україні / В. І. Артюшин. — К. : Аналітико-дорадчий центр Блакитної стрічки ПРООН. — 2007. — С. 44.

 

Резник Маргарита. От земельной реформы до экспертной денежной оценки зе­мель.

Осуществлена оценка последствий земельной реформы и установлены причины низкой эффективности института частной собственности. Освещены современные пробле­мы формирования рынка земли в Украине; неучтенные аспекты землеоценочной дея­тельности при проведении экспертной денежной оценки земель, а также определены пути решения указанных проблем.

Ключевые слова: земельная реформа, рынок земли, землеоценочная деятельность, экс­пертная оценка земель.

Reznik Margaryta. From the land reform to the expert pecuniary valuation of land.

The article considers the results of land reform. In particular, the reasons of low efficiency of land property institution are revealed. Current problems concerning the formation of land market in Ukraine are also discussed. The essential increase of money meaning of objects of property rights has been discovered. The author draws attention to unregistered aspects of land estimating activities while making expert land valuation and proposes the ways of solving the problems that have been mentioned.

Key words: land reform, land market, land valuation work, expert land evaluation.