joomla
ОСОБЛИВОСТІ ОФЕРТИ ПРИ УКЛАДЕННІ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ МАЙНА ДЕРЖАВНОГО ПІДПРИЄМСТВА
Форум права

УДК 347.453

О. В. МОРОЗ, канд. юрид. наук, доц., Хар­ківський національний університет внутрішніх справ

М. В. МОРОЗ, канд. юрид. наук, доц., Наці­ональний університет «Юридична академія України імені Ярослава Мудрого»

Ключові слова: договір оренди майна державних підприємств, оферта

Укладання договору оренди майна дер­жавних підприємств являє собою складний процес.

Проблематика укладення договору до­сить ретельно вивчалася науковцями, се­ред яких О. С. Иоффе [1], І. Б. Новицький, Л. А. Лунц [2] та інші учені. Але пропози­ція укладення договору оренди майна державних підприємств слабо висвітлена, що і є метою нашого дослідження.

Звідси, укладання договору оренди має наступні особливості:

- по-перше, залежність порядку укла­дання договору оренди від об’єкту оренди;

- по-друге, залежність від суб’єктів, що бажають укласти зазначений договір.

Договір оренди є угодою, для досягнен­ня якої необхідне волевиявлення кожної із сторін та їх збіг. Процес укладення циві­льно-правових договорів, за загальним правилом, полягає як мінімум із двох ста­дій: оферти - пропозиції укласти договір і акцепту - прийняття пропозиції про укла­дання договору.

Згідно ч. І ст.7 Закону України «Про оренду державного та комунального май­на» [3], ініціатива щодо оренди майна мо­же надходити від фізичних та юридичних осіб, які можуть бути орендарями відпові­дно до статті 6 цього Закону (зокрема, від господарчих товариств, створених члена­ми трудового колективу підприємства, йо­го структурного підрозділу, інших юриди­чних осіб і громадян України, фізичних та юридичних осіб іноземних держав, міжна­родних організацій та осіб без громадянс­тва). Пропозиція може надходити від оре­ндодавців, зазначених у ст.5 цього Закону (зокрема, від Фонду державного майна України, його регіональних відділень та представництв - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутного (складеного) капіталу господарських това­риств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власніс­тю, крім майна, що належить до майново­го комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук, а та­кож майна, що належить вищим навчаль­ним закладам та/або науковим установам, що надається в оренду науковим паркам та їхнім партнерам; від державних підпри­ємств із забезпечення функціонування ди­пломатичних представництв та консульсь­ких установ іноземних держав, представництв міжнародних міжурядових організацій в Україні Державного управ­ління справами - щодо нерухомого майна та іншого окремого індивідуально визна­ченого майна цього підприємства, що пе­редається дипломатичним представницт­вам та консульським установам іноземних держав, представництвам міжнародних міжурядових організацій в Україні; від пі­дприємств, установ та організацій - щодо нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 квадратних метрів на одне підприємство, установу, організацію, та іншого окремого індивідуально визна­ченого майна).

Зі змісту наведеного положення випли­ває, що й ініціатива, що надходить від орендаря, і пропозиція, що надходить від орендодавця, за своїм характером є офер­тою, тому що ці акти волевиявлення відрі­зняються один від одного тільки формаль­но, суть цієї відмінності полягає лише в першочерговості звернення один до одно­го.

Безумовною є та обставина, що законо­давець не випадково визначив оферту, що надходить від орендарів ініціативою, а оферту, що надходить від орендодавців - пропозицією. Хоча суть цих явищ, як було сказано вище й однакова, вона полягає у пропозиції укласти договір оренди, однак процес виявлення ініціативи й пропозиції носить різний характер.

Змістом ініціативи щодо оренди держа­вного майна, що надходить від фізичних і юридичних осіб, що бажають укласти до­говір оренди, є сукупність дій, зазначених у ч. І ст.9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» [3]. Зазначеною нормою, зокрема, передбача­ється, що фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направ­ляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи, згідно з переліком, що визначається Фондом державного май­на України, відповідному орендодавцеві.

За загальним правилом, пропозиція ук­ласти договір визнається офертою, якщо вона, по-перше, містить вказівку на всі іс­тотні умови майбутнього договору та, по - друге, адресується конкретній особі. Тому для того, щоб ініціатива щодо оренди державного майна мала ознаки оферти, необхідно, по-перше, вказівку на всі істо­тні умови майбутнього договору оренди в проекті представленого договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначе­ні законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (ч. І ст.638 ЦК [4]).

В якості істотних умов договору оренди

Законом України «Про оренду державного та комунального майна» [3] у ст. 10 зазна­чені наступні умови:

- об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);

- термін, на який укладається договір оренди;

- орендна плата з урахуванням її індек­сації;

- порядок використання амортизацій­них відрахувань, якщо їх нарахування пе­редбачено законодавством;

- відновлення орендованого майна та умови його повернення;

- виконання зобов’язань;

- забезпечення виконання зобов’язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо;

- порядок здійснення орендодавцем ко­нтролю за станом об’єкта оренди;

- відповідальність сторін;

- страхування орендарем взятого ним в оренду майна;

- обов’язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

В якості істотних умов у текст проекту договору фізичні і юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, можуть включати й інші умови, якщо вважають, що досягнення згоди по них необхідно. Так, наприклад, зазначені особи можуть включити у розділ істотних умов проекту договору оренди положення про поширен­ня режиму спільної часткової власності на об’єкт оренди у тому випадку, якщо вар­тість зроблених ним за згодою орендодав­ця поліпшень перевищить певну суму і Т. д.

Другою вимогою, якій повинна відпові­дати оферта, є звернення з пропозицією укласти договір до конкретної особи. Ця ж вимога до оферти з боку фізичних і юри­дичних осіб, що бажають укласти договір оренди, установлюється в ч. І ст.9 Закону України «Про оренду державного та кому­нального майна» [3], де визначено, що вищевказані особи адресують свою пропо­зицію до відповідного орендодавця, зазна­ченого у ст.5 цього Закону. Остання уста­новлює участь в орендних відносинах визначених у ній суб’єктів, залежно від характеристики об’єкту оренди, а по від­ношенню до цілісних майнових комплек­сів і нерухомого майна ще й залежно від їхнього місця розташування. Там же гово­риться, що орендодавцями щодо нерухо­мого майна, загальна площа якого не пе­ревищує 200 квадратних метрів на одне підприємство, установу, організацію, та іншого окремого індивідуально визначе­ного майна, можуть виступати підприємс­тва, установи та організації. Звідси випли­ває висновок, що пропозиція повинна бути спрямована саме тому підприємству, уста­нові та організації, яким це майно нале­жить на праві повного господарського ві­дання. Якщо ж фізичні і юридичні особи бажають укласти договір оренди, предме­том якого виступає або цілісний майновий комплекс підприємства, або його структу­рного підрозділу або нерухоме майно, ад­ресатом оферти є Фонд державного майна України, його регіональні відділення й представництва, а також майна, що не увійшло до статутного (складеного) капі­талу господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю, крім майна, що належить до майнового комплексу На­ціональної академії наук України та галу­зевих академій наук, а також майна, що належить вищим навчальним закладам та/або науковим установам, що надається в оренду науковим паркам та їхнім парт­нерам.

Щодо звернення з пропозицією про оренду державного майна до регіональних відділень і представництвам Фонду дер­жавного майна, необхідно відзначити, що оферта до подібних суб’єктів направляєть­ся з приводу укладання договору оренди щодо об’єктів, що перебувають на терито­рії їх дії, яка визначається межами адміні­стративно-територіальної одиниці того або іншого рівня. Це значить, що орендодав­цем те або інше регіональне відділення або представництво може виступати тіль­ки відносно тих об’єктів, які розташовані на території їх дії.

Законодавство, що діяло раніше, перед­бачало виступ державних підприємств як орендодавців цілісного майнового ком­плексу, а отже й у якості адресатів оферти щодо зазначеного об’єкта. Це положення було обґрунтовано скасоване Законом України про внесення змін у Закон Украї­ни «Про оренду державного й комуналь­ного майна» від 20.05.1999 р. № 685-ХІУ.

Адресатом оферти в цьому випадку по­винні бути лише Фонд державного майна України, його регіональні відділення й представництва, оскільки державне підп­риємство, у випадку згоди відповідних ор­ганів на прийняття ним пропозиції, висту­пало стороною за договором оренди, згідно з яким воно втрачало своє майно (крім таких видів нерухомого майна, як приміщення, частини будівель, споруд, а також іншого окремого індивідуально ви­значеного майна), що включається відпо­відно до ч.2 ст. 13 Закону до балансу орен­даря із зазначенням, що це майно є орендованим. Таким чином, договір орен­ди виступав як передумова реорганізації державного підприємства. Представляєть­ся, що розв’язання питань, які навіть і від­носяться до передумов реорганізації, сто­сується компетенції власника, або уповноважених на те органів, у даному випадку Фонду державного майна, його регіональних відділень і представництв. До того ж і процес, що передує акцепту подібної пропозиції, в цьому випадку був невиправдано ускладнений.

У Законі послідовно проводиться лінія про переважне право господарського това­риства, створеного членами трудового ко­лективу, у статутному (складеному) капі­талі якого частка внесків членів трудового колективу становитиме відповідно до ста­туту товариства більш як 50 відсотків, пе­ред іншими суб’єктами на укладання до­говору оренди цілісного майнового комплексу підприємства, його структурно­го підрозділу, де створене це товариство (п.4 ст.8 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» [3]). Зазначеним Законом не тільки проголошу­ється це право, але й створюються умови для його реалізації. Так, ч.2 ст.7 Закону України «Про оренду державного та кому­нального майна» [3] встановлює обов’язок орендодавця в триденний строк повідоми­ти трудовий колектив підприємства, його структурного підрозділу про наявність ініціативи щодо оренди цілісного майно­вого комплексу цього підприємства, або його структурного підрозділу. За допомо­гою господарського товариства, створено­го членами трудового колективу, після прийняття ними рішення про оренду май­на, і реалізуються їхні майнові інтереси. Зазначене надання переважного права на укладання договору оренди господарсько­му товариству, створеного членами трудо­вого колективу підприємства, викликане прагненням законодавця до максимально­го врахування інтересів трудового колек­тиву підприємства, його структурного під­розділу, щодо майна якого подано заяву про оренду. Це прагнення виправдано мо - рально-етичними міркуваннями та обумо­влено економічною доцільністю.

Переважне право господарського това­риства, яке створене членами трудового колективу підприємства, його структурно­го підрозділу на укладання договору орен­ди, предметом якого виступає цілісний майновий комплекс державного підприєм­ства, його структурного підрозділу, по своїй юридичній природі є секундарним правом.

Дослідження правової природи секун­дарного права проводилися в роботах

М. М. Агаркова [5, с.70-73], С. Н. Братуся [6, с.7-9], С. С. Алексеева [7, с.185-187],

I. E. Красько [8, с.79-82], P. O. Халфиної [9, с.231-235].

Під секундарным правом або «правом на перетворення» прийнято розуміти «ті правомочності, що належать особі, які по­лягають у можливості встановлення, зміні або скасуванні конкретних правовідносин за допомогою однобічних волевиявлень» [6, с.7].

За визначенням С. С. Алексеева, секун­дарна правомочність на власну активну дію - це «правомочність, яка дає можли­вість особі виявити правову активність: своєю однобічною дією вплинути на роз­виток фактичного складу» [7, с. 185-186].

Визначення правової природи секунда­рних правомочностей у юридичній літера­турі є дискусійним.

Так, М. М. Агарков заперечує за цими правомочностями характер суб’єктивних прав, тому, що такій правомочності проти­стоїть не обов’язок іншої сторони, що має місце відносно звичайного суб’єктивного права, а тільки пов’язаність іншої сторони названою правочністю. Тому, на думку М. М. Агаркова, так звані секундарні права є не суб’єктивними правами, але лише окремими проявами цивільної правоздат­ності [5, с.70-73].

Подібний висновок був зроблений ви­ходячи з розуміння М. М. Агарковим кате­горії суб’єктивного права. На його думку, суб’єктивне право це те ж, що й притязан­ия. Притязания ж він визначає, як «надану особі можливість пустити в хід апарат державного примусу» [10, с.76-77].

Проти подібного розуміння

Суб’єктивного права заперечував М. А. Гу - рвич, який справедливо вказав, що у ви­значенні суб’єктивного права, даного М. М. Агарковим, відсутній момент вимо­ги, виникнення якого не завжди припускає порушення обов’язку; те, що М. М. Агар­ков називає суб’єктивним правом або при- тязанням, повинне бути визначене як «ви­мога у стані примусового веління». Тому, М. А. Гурвич секундарні права відносить до категорії суб’єктивних прав [10, с.77]. До цієї думки приєднується й С. Н. Братусь [6, с.8-9].

Секундарне право, як і будь-яке суб’єктивне право, являє собою можли­вість установлення, зміни або припиненні конкретних правовідносин за допомогою однобічних волевиявлень, яка стає реаль­ною тільки за певних умов.

Необхідно відзначити, що секундарне право виникає в управомоченої особи й існує в межах так званих «вторинних пра­вовідносин», які виникають лише після того, як особа, чий обов’язок кореспонду­ється секундарному праву управомоченого суб’єкта, вступає в «первинні правовідно­сини». При відсутності зазначених «пер­винних правовідносин» не можуть виник­нути й «вторинні правовідносини».

Для роз’яснення механізму наведеної вище теоретичної конструкції необхідно навести приклад.

Переважне право господарського това­риства, створеного членами трудового ко­лективу (секундарне право, що лежить у межах «вторинних правовідносин» за уча­стю орендодавця й господарського това­риства, створеного членами трудового ко­лективу) виникає лише після виникнення «первинних правовідносин» (правовідно­сини по укладенню договору оренди між особою, що бажає укласти договір оренди майна підприємства, його структурного підрозділу й орендодавцем).

До числа секундарних правомочностей відносять такі правомочності, як право пе­реважної купівлі, наступного схвалення угоди, укладеної без повноважень іншою особою, право вибору боржником або кре­дитором предмету зобов’язання по альте­рнативному зобов’язанню та ін. Як уже вказувалось, до цієї ж категорії правомоч­ностей слід віднести й переважне право господарського товариства, створеного членами трудового колективу, на укладан­ня договору оренди.

Характеризуючи зазначене секундарне право, необхідно відзначити, що господар­ське товариство, створене членами трудо­вого колективу, реалізуючи переважне право на укладання договору оренди своїм активним, однобічним виявленням, що має ознаки оферти, установлює правовідноси­ни щодо укладання договору оренди з орендодавцем. Внаслідок цього автомати­чно скасовуються правовідносини з укла­дення договору оренди, в якому в якості оферента виступав інший суб’єкт.

У Законі також урегульоване питання про порядок вирішення конкуренції, яка виникає між суб’єктами підприємницької діяльності (за винятком господарських то­вариств, створених членами трудового ко­лективу), що претендують на укладання договору оренди державного майна. Зок­рема, закріплене правило, що у випадках, коли кілька фізичних або юридичних осіб (крім господарських товариств, створених членами трудового колективу) подали зая­ву про укладання договору оренди, орен­додавець оголошує конкурс із зазначенням його умов. Порядок проведення конкурсу визначається Фондом державного майна України. У цьому випадку право на укла­дання договору оренди буде мати особа, що перемогла в конкурсі.

Як вірно відзначає Е. В. Вакулович, «труднощі, які зустрічалися на шляху роз­витку оренди в перші роки її появи у на­шій країні, можливо, саме й були пов’язані з відсутністю конкуренції потенційних орендарів» [11, с.174].

Чинним законодавством про оренду державного майна врегульоване у повному обсязі питання про вимоги, яким повинна відповідати ініціатива щодо оренди дер­жавного майна й порядок її реалізації. У меншій мірі Законом урегульоване питан­ня про пропозицію, яка може надходити від орендодавця із приводу оферти.

За загальним правилом, пропозиція, що надходить від оферента (і орендодавці не є виключенням), повинна містити всі істотні умови майбутнього договору. У цьому се­нсі характер пропозиції орендодавця не відрізняється від ініціативи, що надходить від орендаря.

Говорячи про другу вимогу - адресова - ності конкретній особі, необхідно сказати, що орендодавець може направляти свої пропозиції адресно-конкретному

Суб’єктові підприємницької діяльності. Однак, можлива ситуація, коли орендода­вець дає об’яву в засобах масової інфор­мації про здачу в оренду державного май­на за допомогою проведення конкурсу. У цьому випадку мова вже буде йти про пу­блічну оферту.

Щодо можливості публічної оферти тривалий період у цивілістиці велася дис­кусія.

Одна з точок зору зводилася до того, що оферта повинна бути завжди адресована конкретній особі й не може бути «кинута в юрбу» Одним із прихильників цієї позиції була, наприклад, Р. О. Халфина. На її дум­ку «пропозиція не може розглядатися як оферта, оскільки тут ще не встановлено один з істотних елементів договору - його сторона» [9, с.207].

У зв’язку з розвитком засобів масової інформації, обумовленим технічним про­гресом, більш життєздатною в нинішніх умовах виявилася друга позиція. Згідно з нею при деяких умовах офертою необхід­но визнавати й пропозицію, адресовану до невизначеного кола осіб [1, с.50; 2, с. 151— 152].

Крім наведених ознак, ініціативи та пропозиції повинні бути зроблені в пись­мовій формі. Крім цього, оферта повинна передбачати час, протягом якого оферент, що зробив пропозицію, зв’язаний нею. За­вершуючи характеристику оферти, необ­хідно сказати, що оферта вважається та­кою, що надійшла з моменту реєстрації орендодавцем документів, що надійшли. Це положення випливає з ч.2 ст.9 Закону України «Про оренду державного та кому­нального майна» [3].

Отже, дослідження оферти при укла­денні договору оренди майна державних підприємств і її юридичне оформлення, має важливе науково-практичне значення, оскільки відсутність у законодавстві де­яких положень перешкоджає можливості належного захисту прав сторін.

ЛІТЕРАТУРА

1. Иоффе О. С. Обязательственное пра­во / О. С. Иоффе. - М. : Юрид. лит., 1975.

880 с.

2. Новицкий И. Б. Общее учение об обя­зательстве / И. Б. Новицкий, Л. А. Лунц. - М. : Юриздат, 1950. - 416 с.

3. Закон України «Про оренду держав­ного та комунального майна» // ВВР України. - 1995. - № 15. - Ст. 99.

4. Цивільний кодекс України від

16.01.2003 р., № 435-IV // ВВР України. -

- № 40. - Ст. 356.

5. Агарков М. М. Обязательство по со­ветскому гражданскому праву / М. М. Агарков //Учен. тр. - 1940. - № 3. - 192 с.

6. Братусь С. Н. Субъекты гражданского права / С. Н. Братусь. - М. : Юрид. лит., 1950. -367 с.

7. Алексеев С. С. Общая теория права : учебник: в 2-х т. / С. С. Алексеев. - М. : Юрид. лит., 1981. - Т. 1. - 360 с.

8. Красько И. Е. Правовая природа брачного контракта / И. Е. Красько // Про­блеми законності. - 1998. - № 33. - C. 79- 82.

9. Халфина Р. О. Общее учение о пра­воотношении / Р. О. Халфина. - М. Юрид. лит., 1974. - 351 с.

10. Отчет о Всесоюзном совещании по обсуждению макетов учебников теории государства и права // Советское государimage004Ство и право. - 1948. - № 9. С. 73-80.

11. Вакулович Е. В. Соотношение поня­тий имущественного найма и аренды / Е.

В. Вакулович // Сборник трудов Универ­ситета внутренних дел. 173-178.



Мороз О. В. Особливості оферти при укладенні договору оренди майна державного підприємства / О. В. Мороз, М. В. Мороз // Форум права. — 2013. — № 2. - С. 389—395 [Електронний ресурс].

Проаналізовано пропозицію укладень договору оренди майна державних підприємств. Визначаються такі характерні ознаки оферти, як те, що пропозиція укла­сти договір повинна містити вказівку на всі істотні умови майбутнього договору та адресується конкретній особі.

Мороз О. В., Мороз Н. В. Особенности оферты при заключении договора аренды иму­щества государственного предприятия

Проанализировано предложение заключения договора имущества государственных предприятий. Определяются такие характерные признаки оферты, как то, что предло­жение заключить договор должно содержать указание на все существенные условия будущего договора и адресуется конкретному лицу.

Moroz О. V, Moroz М. V. Specifics of an Offer at the Conclusion of the Public Enterprise Property Lease Contract

The article analyzes an offer to conclude the public enterprise property lease contract. The following characteristics of an offer are defined: an offer to conclude a contract shall contain an indication of the all the essential terms of the future contract and that it is addressed to a specific person.