joomla
ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ УПРАВЛІННЯ МАЙНОМ БАГАТОКВАРТИРНИХ БУДИНКІВ: СУЧАСНИЙ СТАН І ПЕРСПЕКТИВИ РОЗВИТКУ
Форум права

УДК 346.7:332.8

A. B. НАУМЕНКО, канд. юрид. наук, Харківський національний університет міського господарства імені О. М. Бекетова

Ключові слова: діяльність з управління, управи­тель, державне регулювання, саморегулювання, саморегульовані організації

Сучасні дослідники визначають економіку теперішнього часу як синтез ринкового меха­нізму і елементів державного регулювань. Останні дослідження вказують на саморегу­лювання як ефективний механізм регулюван­ня, який доповнює, а під час і замінює держа­вне втручань в економіку. Зміна характеру участі держави в господарській діяльності, яка зумовлена переходом до ринкової моделі економіки, веде до виникнень нової системи правовідносин в суспільстві як в цілому, так і в окремих його сферах. Дуже важливим вба­чається аналіз ефективності засобів держав­ного впливу на різні сфери господарювань, тому, метою цієї статті є визначень основ­них форм державного регулювань діяльності з управління багатоквартирними будинками, а також з’ясування перспектив саморегулю - вань цієї діяльності.

Теоретичні та методологічні основи дослі­дження складають праці А. Я. Бутиркіна, О. М. Вінник, О. Я. Курбатова, І. В. Єршової, К. Ю. Тот’єва [1-6].

Термін «державне регулювань» має при­наймні два значення. У широкому смислі він ототожнюється з державним утручаньм в економіку в цілому (державне регулювань макроекономіки), у вузькому - з адміністра - тивно-правовою регламентацією бізнесу [1, с.25]. Державне регулювань економіки в умовах ринкового господарювання є систе­мою типових заходів законодавчого, вико­навчого і контролюючого характеру, здійс­нюваних державою з метою стабілізації і пристосувань існуючої соціально-економіч­ної системи до постійно змінних умов [2, с.39].

В економічній науці визнається, що ринко­ві процеси мають стихійний, непередбачува - ний характер. «Однак ця стихійність корисна для економіки і суспільства лише в якості ві­дносної, а не абсолютної величини. Тому ме­тою державного регулювання економіки вва­жається запобігання «провалів» ринку, які заподіюють шкоду суспільству» [3, с.32].

Державне регулювання економіки здійс­нюється тоді, коли відбувається зіткнень приватних інтересів підприємців і публічних інтересів суспільства. Для того, щоб ці інте­реси не входили між собою у конфлікт, вони мають бути врівноважені. Про поєднань цих інтересів детально висвітлено в працях

О. М. Вінник [4], О. Я. Курбатова [5].

Виділяють пряме і непряме державне регу­лювання. Пряме регулювань можна розгля­дати за наступними напрямами:

- встановлень вимог щодо ведення гос­подарської діяльності;

- встановлення заборон відносно тих чи інших проявів під час її здійснень;

- застосувань державою санкцій і заходів відповідальності;

- утворення господарюючих суб’єктів, їх реорганізація і ліквідація;

- укладення договорів з метою забезпечен­ня цільових програм та задоволень інших державних потреб та інше.

В ринкових умовах господарювань пріо­ритет надається непрямим методам регулю­вання, які передбачають застосування різно­манітних економічних важелів і стимулів. Непряме державне регулювання може бути спрямоване як на стимулювання тих чи інших видів господарської діяльності (через надань податкових пільг, кредитування), так і на їх дестимулювань [6, с.32].

Господарський кодекс України (далі - ГК) серед основних засобів регулювального впли­ву держави на діяльність суб‘ єктів господа­рювання називає такі: державне замовлення; ліцензування, патентувань і квотування; сертифікацію та стандартизацію; застосуван­ня нормативів та лімітів; регулювання цін і тарифів; надання інвестиційних, податкових та інших пільг; надання дотацій, компенсацій, цільових інновацій та субсидій (ч.2 ст. 12).

Стаття 12 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі - Закон) визначає, що управління непо­дільним та загальним майном житлового комплексу здійснює управитель шляхом:

- належної експлуатації житлового ком­плексу та забезпечення відповідних умов ко­ристування власним, неподільним та загаль­ним майном власників;

- накопичення необхідних коштів на про­ведення поточних та капітальних ремонтів відповідно до законодавства;

- отримання відшкодування від винної особи за збитки, заподіяні майну, яке перебу­ває у нього на балансі, або своєчасного звер­нення до суду щодо відшкодування збитків у примусовому порядку.

Закон також визначає, що управління може здійснюватися у формі:

1) управління неподільним та загальним майном через статутні органи об‘ єднання;

2) передачі всіх або частини функцій по управлінню неподільним та загальним май­ном житлового комплексу юридичній особі за договором;

3) делегування визначених статутом пов­новажень по управлінню неподільним та зага­льним майном житлового комплексу асоціації.

Таким чином, Закон передбачає три право­вих механізми управління неподільним і зага­льним майном житлового комплексу:

- безпосереднє управління (через статутні органи об’єднання);

- делеговане управління (асоціацією);

- управління на підставі договору з юри­дичною особою (договір про надання послуг з управління).

Управління багатоквартирним будинком є функцією його власника (співвласників), яка полягає у здійсненні окремих повноважень з володіння, користування і розпорядження ба­гатоквартирним будинком та спрямована на збереження привабливості будинку на ринку житла, утримання його у належному техніч­ному стані, забезпечення надання особам, що проживають у такому будинку чи використо­вують приміщення в ньому для інших потреб, житлово-комунальних та інших необхідних послуг належних рівня та якості.

У правління багатоквартирними будинка­ми, відповідно до проекту Житлового кодек­су, включає:

1) забезпечення підтримання та поліпшення технічного стану багатоквартирного будинку;

2) забезпечення утримання в належному стані прибудинкової території та об’єктів благоустрою, розташованих на ній;

3) забезпечення своєчасного проведення огляду, оцінки технічного стану багатоквар­тирного будинку, його профілактичного, по­точного, капітального та аварійного ремонту;

4) відображення відомостей про багатоква­ртирний будинок в даних обов’язкового облі­ку, складення і подання обов’язкової звітності про такий будинок;

5) забезпечення відповідно до встановлених норм і правил ефективного та цільового вико­ристання житлових і нежитлових приміщень;

6) забезпечення ефективного і ощадного використання енергоресурсів під час експлуа­тації багатоквартирного будинку;

7) забезпечення надання особам, що про­живають у багатоквартирному будинку чи використовують приміщення в ньому для ін­ших потреб, житлово-комунальних послуг належних рівня та якості;

8) складення і видача довідок, що стосу­ються багатоквартирного будинку та корис­тування приміщеннями в ньому, на вимогу осіб, які проживають у будинку чи викорис­товують приміщення в ньому для інших пот­реб, а також на вимогу інших осіб у передба­чених законодавством випадках;

9) провадження іншої діяльності, спрямо­ваної на забезпечення комфортного і безпеч­ного проживання у будинку.

В Законі Україні «Про житлово-комуналь­ні послуги» житлово-комунальна послуга ви­значається як результат господарської діяль­ності, спрямованої на забезпечення умов проживання та перебування осіб у жилих і нежилих приміщеннях, будинках і спорудах,

Комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил.

Як вбачається з аналізу зазначених поло­жень, управлінь в контексті проекта Житло­вого кодексу є однією з правомочностей влас­ника, тоді як житлово-комунальна послуга визнається Законом «Про житлово-комунальні послуги» результатом господарської діяльності.

Враховуючи сказане зазначимо доцільність законодавчого визначення поняття «послуга з управління багатоквартирним будинком».

Послуга з управління багатоквартирним будинком - це результат господарської діяль­ності, спрямованої на забезпечень ефективно­го управлінь майном співвласників будинку, підтриманні будинку в належному технічному стані, забезпечення потреб співвласників бу­динку в житлово-комунальних послугах, яка здійснюється суб’єктами господарювань професійно та на договірних засадах.

Правовою підставою здійснення послуг з управління багатоквартирним будинком є до­говір про надання послуг з управління бага­токвартирним будинком, істотними умовами якого є:

- найменувань сторін;

- предмет договору;

- права сторін щодо здійснень управління житловим комплексом;

- обов’язки сторін щодо надання послуг по експлуатації житлового комплексу та оплати цих послуг;

- вичерпний перелік послуг;

- вартість кожної послуги та загальна вар­тість щомісячного платежу;

- порядок контролю та звіту сторін;

- наслідки невиконання умов договору;

- перелік форс-мажорних обставин;

- строк дії договору, умови продовжень та припинень дії договору, дата укладень договору.

Відповідно до Закону управитель - це юридична особа, яка здійснює управління не­подільним та загальним майном житлового комплексу за дорученням власника (власни­ків) майна і забезпечує його належну експлу­атацію.

Проект Житлового кодексу вводить поьт - тя «суб’єкт управлінь багатоквартирними

Будинками». Так, управління багатоквартир­ним будинком здійснює на підставі закону його власник (співвласники) безпосередньо або через своїх уповноважених представни­ків. Уповноваженими особами співвласників багатоквартирного будинку можуть бути:

- житлово-будівельні та житлові коопера­тиви;

- об’єднання співвласників багатоквартир­них будинків;

- будинкові комітети;

- інші особи, визначені загальними збора­ми власників приміщень у багатоквартирному будинку.

Таким чином, якщо Закон в якості управи­теля розглядає юридичних осіб, проект Жит­лового кодексу вважає такими власників (співвласників) або їх уповноважених пред­ставників.

Вважаємо за необхідне законодавчо ввести такі поьття:

1) управитель - фізична особа, яка має ві­дповідну освіту та кваліфікаційний рівень спеціаліста з управління майном.

2) суб’єкти управління багатоквартирним будинком:

- суб’єкти безпосереднього управління (об’єднань співвласників багатоквартирного будинку, які здійснюють управлінь через статутні органи об’єднань);

- суб’єкти делегованого управління (асоці­ації об’єднань);

- виконавці послуг з управлінь - суб’єкти господарювань - зареєстровані в установле­ному законодавством порядку фізичні особи - суб’єкти підприємницької діяльності, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно - правової форми і форми власності, до складу яких входять управителі та які здійснюють гос­подарську діяльність на підставі ліцензії су­б’єкта управлінь багатоквартирним будинком.

Серед вимог, які висуваються до управи­телів (або суб’єктів управління багатоквар­тирним будинком), мають бути передбачені вимоги щодо забезпечення норм і рівня про­фесійної підготовки управителів та контроль за їх дотриманьм. Для реалізації цього на­пряму держава має створити єдину систему навчальних закладів і забезпечити виконань вказаними закладами вимог з професійної пі­дготовки управителів.

Крім цього, для здійснення господарської діяльності щодо надання послуг з управління, особі необхідно отримати дозвіл (ліцензію), тобто документ, який засвідчує право суб’єк­та управління багатоквартирним будинком на здійснення господарської діяльності у відпо­відній сфері.

Ліцензійні умови впровадження господар­ської діяльності щодо надання послуг з управління повинні встановлювати кваліфі­каційні, організаційні, технологічні та інші вимоги щодо здійснення цієї діяльності з ме­тою захисту споживачів від неякісної продук­ції. З моменту одержання ліцензії суб’єкту господарювання надається право здійснювати відповідний вид діяльності, яке він може реа­лізовувати протягом терміну дії ліцензії, після закінчення якого це право припиняється.

Згідно загальним засадам відповідальності, передбаченим Розділом V ГК, за порушення умов договору для суб’єктів управління за­стосовуються штрафні санкції у вигляді стяг­нення збитків, уключаючи не отримані дохо­ди, та, якщо це передбачено договором або законом, стягнення неустойки (ст.230 ГК). Відповідно до ч. І ст.906 Цивільного кодексу (далі - ЦК), збитки, завдані замовнику неви­конанням або неналежним виконанням дого­вору про надання послуг за плату, підлягають відшкодуванню виконавцем у разі наявності його вини, у повному обсязі, якщо інше не встановлено договором. Виконавець, який по­рушив договір про надання послуг за плату при здійсненні ним підприємницької діяльнос­ті, відповідає за це порушення, якщо не дове­де, що належне виконання виявилося немож­ливим внаслідок непереборної сили, якщо інше не встановлено договором або законом.

Окрім цього, у сфері управління можливо застосування адміністративно-господарських санкцій, як от:

- зупинення дії ліцензії на здійснення суб’єктом господарювання певних видів гос­подарської діяльності;

- анулювання ліцензії на здійснення суб’єктом господарювання окремих видів го­сподарської діяльності;

- обмеження або зупинення діяльності суб’єкта господарювання;

- скасування державної реєстрації та ліквідація суб’єкта господарювання.

Контроль у сфері управління здійснюється спеціально утвореними державними органами (або як альтернатива професійними організа­ціями), до повноважень яких, серед інших, належать:

- вирішення спірних питань, пов’язаних з діяльністю управителів;

- погодження загальних вимог до навчаль­них програм навчання управителів та підви­щення їх кваліфікації;

- розгляд та надання пропозицій щодо скарг на діяльність виконавців послуг з управління.

Такими професійними організаціями мо­жуть стати саморегульовані організації упра­вителів.

Відповідно до Модельного закону про са­морегульовані організації, метою саморегулю­вання є розробка і встановлення правил і стан­дартів певної діяльності, а також контроль за дотриманням вимог правил і стандартів цієї ді­яльності. Згідно цього закону, прийнятого на двадцять дев’ятому пленарному засіданні Між­парламентської Асамблеї держав-членів СНД (далі - Модельний закон), саморегулювання здійснюється на умовах об’єднання як суб’єктів підприємницької, так і суб’єктів професійної діяльності, а саморегулівними організаціями є некомерційні організації, які створені в цілях саморегулювання, засновані на членстві, та об’єднують суб’єктів підприємницької (або професійної) діяльності, виходячи з єдності галузі виробництва товарів (робіт, послуг) або ринку вироблених товарів (робіт, послуг).

При цьому, під суб’єктами підприємниць­кої діяльності розуміються фізичні і юридичні особи, зареєстровані в установленому поряд­ку на території держави, які здійснюють під­приємницьку діяльність, визначену відповід­но до Цивільного кодексу держави, а під суб’єктами професійної діяльності - фізичні особи, що здійснюють професійну діяльність, регульовану відповідно до інших законів.

Залежно від наявності обов’язку суб’єкта бути членом професійного об’єднання, виді­ляють дві форми саморегулювання - делего­вану і добровільну. Делеговане саморегулю­вання, як правило, засноване на обов’язковому членстві та пов’язане з відміною ліцензувань (сертифікації) в окремих галузях регулювань та передачею окремих функцій державних ор­ганів СРО, зокрема, у сфері дотримань гос­подарюючим суб’єктом законодавства, яке регулює відносини, що виникають при здійс­ненні того чи іншого виду діяльності. Добро­вільне саморегулювань передбачає встанов­лень і підтримку правил учасниками системи без будь-якого схвалень з боку держави.

Об’єктом контролю з боку СРО, заснованих на добровільному членстві, є власноруч розро­блені та затверджені правила і стандарти, які регулюють господарську (професійну) діяль­ність членів цих організацій, а щодо організа­цій, заснованих на обов’язковому членстві, - не лише запроваджені цією організацією пра­вила і стандарти, але й вимоги нормативних правових актів, установлених державою.

СРО, які базуються на добровільному членстві, покликані здійснювати додаткове до державного регулювань, а ті, що засновані на обов’язковому членстві - частково замі­нювати його. Крім цього, для СРО передба­чено наступні вимоги:

1) організації повинні об’єднувати у своє­му складі не менше двадцяти п’яти суб’єктів підприємницької діяльності або не менше ста суб’єктів професійної діяльності;

2) в СРО повинні бути встановлені прави­ла і стандарти підприємницької або профе­сійної діяльності, обов’язкові для виконань всіма їх членами;

3) СРО повинна забезпечити додаткову майнову відповідальність перед споживачами вироблених товарів (робіт, послуг) і третіми особами шляхом страхування і (або) за допо­могою формування компенсаційного фонду.

Членство суб’єктів підприємницької або професійної діяльності в СРО відповідно до Модельного закону загалом є добровільним. Але можуть бути передбачені випадки обо­в’язкового членства суб’єктів підприємниць­кої або професійної діяльності в СРО для здійснень окремих видів підприємницької або професійної діяльності.

Серед функцій СРО, передбачених Моде­льним законом, є, зокрема, наступні:

1) притягнення до відповідальності членів СРО за порушень вимог законодавства України, статуту СРО, правил і стандартів СРО;

2) утворень третейських судів для вирі­шень суперечок, що виникають між членами СРО, а також між ними і споживачами вироб­лених членами СРО товарів (робіт, послуг), іншими особами відповідно до законодавства про третейські суди;

3) забезпечень інформаційної відкритос­ті діяльності своїх членів, шляхом опубліку­вань відповідної інформації у засобах масо­вої інформації.

Серед заходів впливу, передбачених Мо­дельним законом, є такі:

1) прийняття рішень про зобов’язань члена СРО усунути вьвлені порушень, встановлювання терміну усунення таких по­рушень;

2) винесень догани члену СРО;

3) прийняття рішень про виключення члена зі СРО;

4) звернень у певних випадках до упов­новаженого державного органу з контролю (нагляду) за діяльністю членів СРО із клопо - таньм про подання до суду заяв про дисква­ліфікацію члена, що є фізичною особою - пі­дприємцем.

Серед засобів забезпечень відповідально­сті членів СРО перед споживачами виробле­них ними товарів (робіт, послуг) і третіми особами, Модельним законом передбачено:

1) створення системи особистого і (або) колективного страхування;

2) формувань компенсаційного фонду.

Серед основних напрямів або форм держа­вного регулювання господарської діяльності з управління майном багатоквартирних будин­ків слід виділити наступні: 1) нормативно - правове та організаційне забезпечень діяль­ності з управлінь; 2) забезпечення рівь професійної підготовки управителів; 3) ліцен­зування діяльності з управління; 4) контроль за здійсненням діяльності з управління;

5) притягнення до відповідальності за пору­шень у сфері управління.

Щодо саморегулювання діяльності упра­вителів, вважаємо необхідним запровадити, по-перше, обов’язковість членства в одній із саморегульованих організацій управителів. Членство в СРО слід розглядати як право за­йматися діяльністю з управління. По-друге, в СРО повинні бути встановлені правила і ста­ндарти професійної діяльності з управління, обов’язкові для виконання всіма їх членами. По-третє, необхідно створити систему дисци­плінарних покарань (наприклад, зауваження). Після певної кількості зауважень може пору­шитися питання про дискваліфікацію управи­теля. По-четверте, СРО управителів повинна забезпечити додаткову майнову відповідаль­ність перед споживачами послуг з управління шляхом страхування або за допомогою фор­мування компенсаційного фонду.

ЛІТЕРАТУРА

І. Бутыркин А. Я. Естественные монопо- лии: теория и проблемы правового регулиро­вания / А. Я. Бутыркин. - М. : Новый век,

2003. - 152 с.

2. Господарське право : навч. посібник/ за ред. Жук Л. А., Жук I. Л., Неживець О. М. - К. : Кондор, 2003. - 400 с.

3. Тотьев К. Ю. Предпринимательское право. Публично-правовой статус предпри­нимателя : учебное пособие / К. Ю. Тотьев. - М. : ООО «Профобразование», 2003. - 280 с.

4. Вінник О. М. Публічні та приватні інте­реси в господарських товариствах: проблеми правового забезпечення монографія /

О. М. Вінник. - К. : Атіка, 2003. - 352 с.

5. Курбатов А. Я. Сочетание частных и публичных интересов при правовом регули­ровании предпринимательской деятельности / А. Я. Курбатов. - М. : АО «Центр ЮрИн - фоР», 2001.-212 с.

6. Ершова И. В. Предпринимательское право : учебник / И. В. Ершова. - М. : Юрис­пруденция, 2002. - 512 с.



Науменко А. В. Правове регулювання управління майном багатоквартирних будинків: сучасний стан і перспективи розвитку /А. В. Науменко // Форум права. — 2013. — № 3. —

С. 417—422 [Електронний ресурс]. — Режим доступу: Http://nbuv. gov. ua/j- pdf/FPindex. htm_2013_3_ 70.pdf

Розглядаються основні форми державного регулювання діяльності з управління бага­токвартирними будинками в Україні. Досліджено механізми їх реалізації, необхідні для удосконалення регулювання відносин в галузі управління. Зачіпаються проблеми доцільності запровадження саморегулювання діяльності управителів.

Науменко А. В. Правовое регулирование управления имуществом многоквартирных домов: современное состояние и перспективы развития

Рассматриваются основные формы государственного регулирования деятельности по управлению многоквартирными домами в Украине. Исследованы механизмы их реа­лизации, необходимые для усовершенствования регулирования отношений в сфере управления. Затрагиваются проблемы целесообразности внедрения саморегулирова­ния деятельности управителей.

Naumenko A. V. Legal Regulation of the Property Management of Apartment Buildings: Current State and Prospects of Development

The article is devoted to the basic forms of state regulation of the management of condominium in Ukraine. The analysis of the implementation of these forms for improvement of the regulation of relations in the sphere of management is conducted. The problem of implementing self-regulatory activities of the managers is touched upon.