joomla
ВИКУП ДЕРЖАВОЮ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК ДЛЯ СУСПІЛЬНИХ ПОТРЕБ — ПІДСТАВА ВІДШКОДУВАННЯ ЗБИТКІВ В УКРАЇНІ
Юридичний вісник



УДК: 349.412.22:347.513



Л. Терлецька,

Аспірантка кафедри аграрного, земельного та екологічного права Одеської національної юридичної академії

Питання про викуп державою зе­мельних ділянок із приватної власності громадян для суспільних потреб з відш­кодуванням вартості ділянки нині доволі актуальне. Як правило, це пов’язано з розширенням меж міста та потребою будівництва нових об’єктів інфраструк­тури. Вважаємо доцільним розглянути поняття викупу земельних ділянок для суспільних потреб, оскільки в практич­ному житті дуже часто власники нерухо­мого майна, а також і земельних ділянок не отримують відповідних компенсацій та відшкодування реальних збитків.

Необхідно зазначити, що проблеми правового регулювання сучасних аграр­ них та земельних відносин висвітлюва­ли у своїх працях Д. Бусуйок, О. Вовк, І. Каракаш, П. Кулинич, В. Малий, В. Носік, О. Погрібний, В. Семчик, А. Третяк, М. Шульга, В. Ярчук та ін.

Відповідно до ст. 146 Земельного кодексу України (далі — ЗК України) органи державної влади та органи міс­цевого самоврядування мають право ви­купу земельних ділянок, які перебува­ють у власності громадян та юридичних осіб, для таких суспільних потреб: під будівлі і споруди органів державної вла­ди та органів місцевого самоврядування; під будівлі, споруди та інші виробничі об’єкти державної та комунальної влас­ності; під об’єкти природно-заповідного та іншого природоохоронного призна­чення; оборони та національної безпе­ки; під будівництво та обслуговування лінійних об’єктів та об’єктів транспорт­ної і енергетичної інфраструктури (доріг, газопроводів, водопроводів, ліній електропередачі, аеропортів, нафто - та газових терміналів, електростанцій тощо); під розміщення дипломатичних та прирівняних до них представництв іноземних держав та міжнародних орга­нізацій; під міські парки, майданчики відпочинку та інші об’єкти загального користування, необхідні для обслугову­вання населення.

Перелік суспільних потреб, для яких провадиться викуп земельних ділянок, визначений у статті, є вичерпним. Про­те якщо детально ознайомитися з цим списком, можна зрозуміти, що із засто­суванням фантазії будь-яка земельна ді­лянка може бути викуплена із приписом «для суспільних потреб».

Викуп земельної ділянки для суспіль­них потреб регулюється також ст. 350 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України). Згідно з ч. 5 зазначеної стат­ті до викупної ціни земельної ділянки включаються ринкова вартість земель­ної ділянки і нерухомого майна, що на ній розміщене, і відшкодування збитків, завданих власникові у зв’язку з вику­пом земельної ділянки (в тому числі упущеної вигоди), у повному обсязі. Такі умови є більш вигідними для влас­ників земельних ділянок, але згідно із ст. 9 ЦК України його положення засто­совуються до земельних відносин, якщо вони не врегульовані актами земельного законодавства. У даному разі переваж­ну правову силу матимуть положення ЗК України щодо визначення викупної вартості земельної ділянки.

ЗК України не визначає правову долю нерухомого майна, розміщеного на викуповуваній земельній ділянці. Разом з тим, згідно із ст. 351 ЦК України, пра­во власності на житловий будинок, інші будівлі, споруди, насадження у зв’язку з викупом земельної ділянки, на якій вони розміщені, може бути припинене за рішенням суду шляхом її викупу із обов’язковим попереднім відшкодуван­ням збитків у повному обсязі. Знесення житлового будинку не допускається до забезпечення осіб, що проживали у ньо­му, помешканням у розмірі та в порядку, визначеному житловим законодавством. Якщо власник земельної ділянки, що підлягає викупу, не є власником зазна­ченого майна, то власник цих об’єктів залучається до участі у справі.

У ч. 6 ст. 350 ЦК України зазна­чається, що за домовленістю з влас­ником земельної ділянки, яка підлягає викупу, орган, який прийняв рішення про викуп земельної ділянки у зв’язку з суспільною необхідністю може надати йому іншу земельну ділянку, вартість якої враховується при визначенні ви­купної ціни. Це положення не супере­чить земельному законодавству, а тому може застосовуватися до регулювання земельних відносин на підставі ст. 9 ЦК України. Фактично, у даному разі йдеть­ся не про викуп, а про обмін земельних ділянок за правилами ЗК України, яки­ми передбачено, що у разі, коли вартість земельної ділянки, яка викуповується, є більшою за вартість земельної ділянки, яка надається власнику, орган, що здій­снює такий викуп, повинен доплатити власнику відповідну різницю. Якщо ж вартість земельної ділянки, що викупо­вується, менша за вартість земельної ді­лянки, що надається власнику, то різни­ця зараховується на покриття збитків, яких зазнав власник земельної ділянки у зв’язку з її викупом.

Виходячи з того, що земельні ділян­ки вилучаються для суспільних потреб, викуплені земельні ділянки можуть передаватися тільки у державну чи комунальну власність для розміщен­ня об’єктів державної чи комунальної власності, і лише тих, які передбачені у ч. 1 ст. 146 ЗК України. Таким чином, викуп земельних ділянок не може здій­снюватися в інтересах фізичних чи юри­дичних осіб, які є суб’єктами приватної власності. Якщо такі суб’єкти бажають викупити земельну ділянку для локалі­зації певної інвестиції, то вони можуть придбати земельну ділянку шляхом укладення договору купівлі-продажу з власником земельної ділянки — інсти­тут викупу земельної ділянки для сус­пільних потреб у цьому разі не засто­совується.

Державними органами, які мають право викупу земельних ділянок, що пе­ребувають у власності громадян та юри­дичних осіб, є органи державної влади (місцеві державні адміністрації, Рада міністрів АР Крим, Кабінет Міністрів України) та органи місцевого самовря­дування (сільські, селищні, міські ради, Київська та Севастопопольська міські ради).

Процедура викупу земельних ділянок складається з трьох стадій. На першій стадії орган, який приймає рішення про її викуп, письмово попереджає власника земельної ділянки про майбутній викуп. Письмове попередження повинно бути зроблене за один рік до викупу. Зазна­чений термін є обов’язковим і не може бути зменшений [1, 31].

Положення щодо повідомлення гро­мадськості та проведення консультацій із власниками земельних ділянок при їх примусовому відчуженні завжди було й поки що є «слабким місцем» земельно­го законодавства України. У чинному ЗК України міститься лише єдине по­ложення щодо такого інформування. Як уже наголошувалося, згідно з п. 2 ст. 146 ЗК України, власник земельної ділянки не пізніше ніж за один рік до майбутнього викупу має бути письмово попереджений органом, який приймає рішення про викуп земельної ділянки.

В повідомленні обов’язково мають бути зазначені:

1) суспільна потреба, для якої орган влади має намір викупити земельну ді­лянку у приватного власника;

2) пропонований розмір компенсації за земельну ділянку [2, 40].

На другій стадії викупу земельної ді­лянки необхідною процедурною умовою є отримання згоди її власника. Однак у законодавстві до цього часу не врегу­льовані питання щодо визначення часу й місця проведення переговорів між органом влади, який має намір вику­пити земельну ділянку для суспільних потреб, та її власником. Якщо власник земельної ділянки не дає згоду на її викуп, питання вирішується у судово­му порядку. На цій стадії визначається також вартість земельної ділянки, яка підлягає викупу, відповідно до грошової та експертної оцінки земель. Грошова та експертна оцінка земель проводить­ся відповідно до постанови Кабінету Міністрів України «Методика грошової оцінки земель сільськогосподарсько­го призначення та населених пунктів» від 23 березня 1995 р. [3]; «Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок» від 11 жовтня 2002 р., затвер­дженої постановою Кабінету Міністрів України [4].

Порядок визначення розміру ком­пенсації за втрачену земельну ділян­ку встановлений постановою Кабіне­ту Міністрів України «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок» від

11 жовтня 2002 р. Згідно з цією поста­новою, експертна грошова оцінка перед­бачає визначення ринкової (імовірної ціни продажу на ринку) або іншого виду вартості об’єкта оцінки (заставна, стра­хова, для бухгалтерського обліку тощо), за яку він може бути проданий (прид­баний) або іншим чином відчужений на дату оцінки відповідно до умов угоди.

Якщо власник земельної ділянки згоден з викупною вартістю, процедура викупу земельної ділянки завершуєть­ся укладенням угоди між власником земельної ділянки і органом державної влади чи органом місцевого самовряду­вання, яке і є третьою стадією. У ви­падках, коли власник земельної ділянки не згоден з викупною вартістю, питання вирішується в судовому порядку. Рішен­ня суду є остаточним.

При дослідженні земельного законо­давства спостерігається непослідовність при регулюванні такої підстави відшко­дування збитків, як викуп земельної ді­лянки для суспільних потреб. У ст. 143 ЗК України дана підстава виділяється в контексті примусового припинення права власності, яке до того ж відбу­вається в судовому порядку. З іншого боку, ст. 46 ЗК України, яка встанов­лює порядок викупу земельних ділянок для суспільних потреб, передбачає, що такий викуп здійснюється за згодою її власника на підставі рішення органу державної влади та органу місцевого самоврядування. Вищий господарський суд України у роз’ясненні від 27 червня 2002 р. «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов’язаних із захис­том права власності на землю і землеко­ристування» вказує, що згода власника земельної ділянки на її викуп повинна надаватись у письмовій формі. Якщо відповідним органом прийнято рішення без згоди власника земельної ділянки, останній має право звернутися до суду із заявою про визнання такого рішення недійсним. За твердженням А. Гетьма­на, якщо власник не дає згоду на її ви­куп, питання вирішується в судовому порядку [5, 109]. Однак відповідна нор­ма відсутня в ст. 146 ЗК України, невиз - наченим залишається і можливий зміст судового рішення щодо примусового викупу земельної ділянки. Натомість вирішення питання в судовому порядку законодавець передбачає лише у випад­ку, якщо власник земельної ділянки не згоден з викупною вартістю. Недоліком відповідного регулювання є і відсутність конкретизації сторони, що звертається до суду. Адже при неузгодженості ціни позов може пред’явити кожна із сторін. Видається необхідним внесення допов­нень до ЗК України щодо конкретизації положень примусового порядку викупу земельної ділянки для суспільних пот­реб, оскільки положення ст. 146 ЗК Ук­раїни фактично визначають можливість такого викупу лише за погодженням сторін [6, 55].

Власник, без згоди якого прийнято рішення про викуп землі, має право пред’явити позов про визнання такого рішення недійсним. Конфлікт між де­ржавою та власниками земельних ді­лянок, які не бажають їх відчужувати, можна вирішити на підставі ст. 147 ЗК України, відповідно до якої примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної потреби допускається лише у разі введення воєнного або надзвичай­ного стану.

Слід також зазначити, що на даний час у Верховній Раді України розгля­дається законопроект «Про викуп зе­мельних ділянок приватної власності для суспільних потреб та з мотивів сус­пільної необхідності», який неоднора­зово відхилявся Президентом України з мотивів не відповідності Основному Закону.

У пропозиціях Президента України зазначено, що Закон не може бути під­писаний, бо не забезпечує гарантовану Конституцією України непорушність права приватної власності, є концеп­туально недосконалим, не встановлює чіткого механізму викупу та приму­сового відчуження земельних ділянок для суспільних потреб. При цьому в проекті закону спеціально чи випадко­во ототожнені поняття «викуп» та «при­мусове відчуження земельної ділянки права приватної власності» та поняття «суспільна потреба» і «суспільна необ­хідність». Справа в тому, що відповідно до Конституції України та ЗК України викуп — це процедура добровільна і від­бувається вона за згодою власника для суспільних потреб, а примусове відчу­ження — без такої згоди, проте лише з мотивів суспільної необхідності. Однак і чіткого визначення понять «суспільна потреба» та «суспільна необхідність» проект закону не містить, зазначаючи тільки, що суспільна необхідність вини­кає в разі введення воєнного чи надзви­чайного стану.

Окрім того, у законопроекті встанов­лено, що у випадку відмови поперед­нього власника від його права на повернення земельної ділянки або її частини у власність, органи державної влади чи органи місцевого самоврядування мо­жуть на свій розсуд прийняти рішення про передачу такої ділянки чи її части­ни у власність або користування іншій зацікавленій особі. При цьому відсутній порядок підтвердження відмови колиш­нього власника від права на повернення ділянки, що може спонукати відповідні органи до безпідставного та неконтрольованого вилучення ділянки в одного при­ватного власника для передачі її іншому, створивши підстави для зловживань із викупленими земельними ділянками.

Згідно із законопроектом викупна ціна встановлюється та повідомляєть­ся власнику за рік до викупу. З одного боку, таке положення позитивне: воно відповідає ЗК України — власник має час на реагування та підшуковування альтернативної ділянки [7, 27]. Проте, оскільки ціни на ділянки стрімко зроста­ють, можна з упевненістю казати, що на момент викупу викупна ціна може бути і вдвічі меншою за ринкову [8, 31].

Отже, якщо Верховна Рада подолає вето і прийме законопроект у такому вигляді, як він є, це призведе до ство­рення підґрунтя для зловживань при вирішенні питань викупу (примусового відчуження) земельних ділянок у при­ватного власника, а права власника, гарантовані Конституцією України, бу­дуть порушені.

Отже, дослідивши законодавство можна дійти висновку, що викуп зе­мельної ділянки може мати місце лише в чітко визначених законом випадках і лише за погодженням сторін. Для того щоб дотримувалися права власника та не порушувалася Конституція України, має бути прийнятий спеціальний закон, який би регламентував процедуру вику­пу. Доки цих заходів не буде здійсне­но, рішення про примусове вилучення земельних ділянок можуть бути оскар­женні в суді як такі, що порушують право приватної власності, гарантоване Основним Законом.

Ключові слова: викуп земельних ділянок, відшкодування збитків, су­спільна потреба, компенсація, суспільна необхідність, відчуження, викупна ціна, оцінка земельних ділянок, вилучення.

Дослідження юридичної природи викупу земельної ділянки свідчить, що процедура викупу земельної ділян­ки може мати місце лише в чітко виз­начених законом випадках і лише за погодженням сторін. Для того щоб дотримувалися права власника та не порушувалася Конституція, має бути прийнятий спеціальний закон, який би регламентував процедуру викупу. Доки цих заходів не буде здійснено, рішення про примусове вилучення зе­мельних ділянок можуть бути оскар­женні в суді як такі, що порушують право приватної власності, гаранто­ване Основним Законом.

The research of the juridical nature of such a category as «redemption plots» indicates that the procedure of redemp­tion can take place in cases determined by law and only by agreement of the parties. To guarantee the rights of the owner of the land and not to violate the Constitution there should be a special law, which will regulate the procedure of the redemption plots. Untill appropri­ate measures would be put into practice, a forcible seizure of land may be ap­pealed in court like and act that violate the right of private property guaranteed by the fundamental law of the country.

Література

1. Волошенюк О. Підстави припинення прав на землю та вилучення земельної ді­лянки // Аналітика. — 2008. — № 2(68).

— С. 29.

2. Кулинич П. Компенсації при при­мусовому припиненні прав на землю / / Юридичний журнал. — 2004. — № 6(24).

— С. 40.

3. Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та на­селених пунктів : затверджена постано­вою Кабінету Міністрів України від 23 бе­резня 1995 р. // Зібрання постанов Уряду України. — 1995. — № 6. — Ст. 151.

4. Методика про експертну грошову оцінку земельних ділянок : затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. // Урядовий кур’єр.

— 2002. — 23 жовт., № 196.

5. Земельне право України : підручник / М. В. Шульга (кер. авт. кол.), Г. В. Анісімова,

Н. О. Багай, А. П. Гетьман [та ін. І ; за ред. М. В. Шульги. — К. : Хрінком Інтер, 2004.

6. Костяшкін І. До питання правового регулювання припинення прав на землю / / Часопис Хмельницького університету

Управління та права. — 2007. — № 1(21).

— С. 165.

7. Підлісний Е. Земля для суспільства / / Український юрист. — 2008. — № 10(26).

— С. 27.

8. Інютіна О. Примусове припинен­ня прав власників на землю / / Земельне право України. Теорія і практика. — 2008.

— № 4. — С. 31.