joomla
ПРАВОВА ПРИРОДА ІНСТИТУТУ ІПОТЕКИ
Юридичний вісник. Повітряне і космічне право

УДК 347.27 (045)

Р. А. Майданик, доктор юридичних наук, завідувач кафедри цивільного права юридичного факультету Київського національного університету імені Тараса Шевченка

Київський національний університет імені Тараса Шевченка

У статті розглядаються підстави виникнення іпотеки та її зміст як речового права. Автор обґрунтовує думку про те, що договір іпотеки житла є реальним правочином забезпечувального ти­пу, предмет якого становить збудоване і введене в експлуатацію житло, яке визнається неру­хомістю та об’єктом права власності.

Ключові слова: іпотека, договір іпотеки житла, реальний правочин, нерухомість, об'єкт права власності.



1. Поняття іпотеки житла. У вітчизняному законодавстві іпотеку житла, як і інститут за­стави загалом, закріплено як засіб реального ви­конання зобов’язань. Іпотека надійно захищає права кредиторів і встановлює високий пріори­тет для вимог іпотекодержателя, що пояснює визнання цієї конструкції одним із найефек­тивніших способів забезпечення виконання зо­бов’язань боржника перед кредитором.

Сучасне розуміння інституту іпотеки ґрун­тується на розробленій юристами минулих епох (перш за все, Стародавніх Греції та Риму) кон­струкції іпотеки як правової форми реального забезпечення, при якій річ, яка вважалася за­ставленою кредитору, до настання строку пла­тежу залишалась би в руках боржника.

Поняття «іпотека» походить зі Стародав­ньої Греції (вперше вжито на початку VI ст. до н. е.) [1], де так називали стовп із написом про те, що земельна ділянка, на межі якої встанов­лювався такий стовп, є забезпеченням основно­го боргу (зокрема, з позики). Заставлена земля кредитору не передавалася, боржник продовжу­вав нею користуватися, отримуючи доходи [2].

У римському праві hypotheca вважалася од­ною з трьох, поряд з fiducia та pignus (ручний, неформальний заклад), найрозвиненішою формою римської застави [3].

Історично іпотека набула поширення у кла­сичний період розвитку римського права [4] і сформувалася з урахуванням досвіду застосу­вання попередніх форм реального забезпечення зобов’язань - фідуції та пігнуса.

Основна суть фідуції (вірніше, такого її ви­ду, як fiducia cum creditore) полягала в тому, що зразу після укладання договору встановлюва­лися права кредитора на заставлювану неру­хомість, сам предмет передавався в іМисіа і кре­дитор зобов’язаний був повернути нерухомість після належного і своєчасного виконання ос­новного договору [5] (позики). За цим фіду - ціарним правочином боржник передавав креди­тору (заставодержателю) взамін отриманих коштів узгоджену між сторонами річ у власність з умовою, що у разі виконання борж­ником зобов’язання заставлена річ повинна бу­ти йому повернена. Якщо виконання не наста­вало, річ залишалась у кредитора, хоча розмір боргу був значно меншим, ніж вартість застав­леного майна. ... У цьому випадку колишній боржник мав право лише отримати з колишньо­го заставодержателя відшкодування збитків [6].

Пігнус передбачав передачу заставлюваної нерухомості вже не у власність, а лише у во­лодіння нею і лише як гарантію виконання взя­того позичальником зобов’язання [7]. Така за­става підлягала продажу з публічних торгів. Як­що отримана від продажу сума перевищувала розмір боргу, то залишок повертався власнику заставленої речі [8].

Наведені два види речового забезпечення не повною мірою відповідали тогочасним еко­номічним відносинам, що обумовило пріоритет­ний розвиток іншого виду застави - іпотеки. Зо­крема, в літературі отримала поширення думка про те, що фідуція вийшла з використання, оскільки вона давала кредитору більше повнова­жень, ніж вимагалося для забезпечення, і в часи імператора Юстиніана посилання на цей вид ре­чового забезпечення вже не зустрічаються [9].

Іпотека отримала найбільше поширення і була оголошена застосовуваною до всіх зобов’я-


Зань у зв’язку з притаманними цьому виду за­стави рисами, які вигідно відрізняли її від інших видів забезпечення за римським правом. За ручним закладом (як і при фідуції) річ пере­давалася кредитору не у власність, а у воло­діння [10]. На відміну від fiducia cum creditore та pignus, які «позбавляли кредитора користу­ватися заставленою річчю і зобов’язували їх ут­римувати предмет забезпечення в схоронності» [11], іпотека забезпечувала виконання зо­бов’язання кредитору, не позбавляючи боржни­ка можливості отримувати доходи із заставле­ного майна [12]. При іпотеці предмет застави залишався і у власності, і у володінні боржника, а кредитору надавалося право у випадку неви­конання зобов’язання витребувати заставлену річ, в кого б вона на той час не виявилася, про­дати її та з вирученої суми покрити свою вимо­гу до боржника.

При цьому основним правом іпотечного кредитора на випадок невиконання боржником зобов’язання у визначений строк був продаж за­кладеного майна. Але боржник міг протягом двох років викупити своє майно, яке таким чи­ном перейшло у власність кредитора [13].

На певному відрізку історії іпотекою нази­вали заставу нерухомого майна шляхом запису до публічних книг. У зв’язку з цим привертає увагу передбачувана римським правом мож­ливість застави не лише окремих речей, а й усь­ого майна загалом - т. зв. генеральна іпотека. Така застава могла встановлюватися в силу за­кону, наприклад, на все майно опікуна в забез­печення можливих вимог опікуваного, на майно чоловіка з приводу вимог дружини тощо [14].

Поява інституту іпотеки, безумовно, стала важливим кроком у розвитку заставного права. Право продажу заставленої речі і речова дія іпо­течного позову обмежували повноваження влас­ника тією мірою, наскільки це вимагалось в інте­ресах іпотечного володільця. Кредитор був за­безпечений речовою дією свого позову, який мав дію проти кожного володільця заставленої речі.

У законодавстві різних країн термін «іпоте­ка» використовується для позначення правової та економічної категорій і способу сек’юрити - зації: 1) застави нерухомого майна з метою отри­мання спеціальної іпотечної позики (правова ка­тегорія); 2) іпотечного кредиту, тобто грошової позики, яка надається під заставу нерухомості (економічна категорія); 3) заставної, або іншого боргового свідоцтва, яка підтверджує право за­ставоутримувача щодо забезпечення іпотекою зобов’язання (іпотечний цінний папір).

Світова практика підтверджує ефектив­ність іпотечного ринку, у першу чергу іпотечних цінних паперів (акцій, облігацій, інвестиційних сертифікатів тощо), забезпечених землею, жит­ловою та іншою комерційною нерухомістю. У США останні становлять 40% від усієї емісії цінних паперів, що, до речі, удвічі перевищує питому вагу їх корпоративної частки.

Вітчизняне законодавство загалом сприй­няло основні конструктивні елементи іпотеки, розроблені юристами попередніх епох.

Загальне визначення іпотеки закріплено ст. 575 ЦК України як застава нерухомого май­на, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи. Спеціальному регулюванню цієї конструкції присвячений Закон України «Про іпотеку», в якому іпотека розглядається як вид забезпечення зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні й користу­ванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержа - тель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому зако­ном (ст. 1 Закону).

Правова сутність іпотеки, як і застави зага­лом, полягає в переважному (перед іншими кре­диторами) праві кредитора за забезпеченим за­ставою зобов’язанням на звернення стягнення на попередньо визначене майно у випадку неви­конання боржником прийнятих на себе зо­бов’язань.

Правовий статус заставодержателя визна­чають два повноваження: 1) повноваження з відчуження переданого в іпотеку нерухомого майна, яке здійснюється у випадку несвоєчас­ного виконання забезпечуваного іпотекою зо­бов’язання; 2) іпотекодержатель набуває пере­важне право на задоволення своїх вимог за ра­хунок заставленого об’єкта нерухомості.

Іпотека за вітчизняним законодавством є заставою земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд, квартир та іншого нерухомого майна. Отже, визначальною рисою іпотеки є її предмет: нерухоме майно.

На відміну від ЦК Франції, де підприєм­ство може бути предметом закладу без передачі його заставодержателю, за українським законо­давством підприємство як єдиний майновий комплекс може бути предметом іпотеки. В якості іпотеки виступають також повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об’єкти, які відносяться до нерухомого майна.

У сучасних умовах іпотека житла є одним із найпоширеніших видів іпотеки. Житло пере­дається в іпотеку переважно для цілей забезпе­чення виконання зобов’язання з повернення от­риманого позичальником кредиту (позики).

У цьому випадку йдеться про відносини іпотечного кредитування, під якими необхідно розуміти грошові кошти, які надаються банком клієнту на придбання житла, а предметом заста­ви виступає квартира, інший вид житла, в яко­му позичальник уже живе або буде проживати після придбання у власність. Іпотечний кредит є довгостроковим кредитом, який надається під заставу нерухомості банківськими і не- банківськими кредитними фінансовими уста­новами, що мають право здійснювати кредитні операції (кредитні спілки тощо).

Отже, виникнення іпотеки породжує два види правовідносин: 1) між заставодавцем і за - ставодержателем; 2) між заставодержателем і третіми особами з приводу належного йому права на предмет застави.

З одного боку, між боржником (заставодав­цем) і кредитором (заставодержателем) вини­кає відносне правовідношення: укладення дого­вору іпотеки породжує певні права та обов’язки у сторін (наприклад, обов’язок зі страхування заставленого майна, забезпечення схоронності предмета іпотеки тощо). З другого боку, виник­нення іпотечного правовідношення тягне вста­новлення особливого правового зв’язку між за - ставодержателем і річчю: при переході права власності на предмет іпотеки від заставодавця до іншої особи право іпотеки зберігає чинність.

При цьому варто зазначити, що іпотека встановлюється з метою забезпечення зобов’я­зання і тому вона не має самостійного значення. Це означає, що на відміну від речових прав, іпо­тека є акцесорним щодо основного зобов’язан­ня, забезпеченням якого іпотека слугує.

Зміст іпотеки як речового права становить безпосереднє панування особи над річчю.

2. Правова природа іпотеки житла. Серед питань, які породжені інститутом застави, особ­ливе місце займає дослідження правової приро­ди застави. Одвічний спір: застава є право речо­ве чи зобов’язальне - так і не був вирішений, що автоматично стосується будь-яких видів застав, у тому числі іпотеки житла.

Правова природа іпотеки житла обумов­люється сутністю застави, з урахуванням особ­ливостей житла як предмета цього виду застави.

У кінці XIX - на початку XX ст. існували п’ять різних теорій про сутність давньоруської застави: Мейєра, Дювернюа, Кассо, Удінцева та Базанова, що певною мірою було обумовлене різними темпами економічного розвитку окре­мих територій Російської Імперії [15]. Подібна різноманітність поглядів властива сучасній вітчизняній та більшості іноземних доктрин права. Однак загалом усі існуючі теорії можна поділити на дві великі групи, які ґрунтуються на діаметрально протилежних позиціях.

На думку одних учених, заставне право, у тому числі й іпотека, є речовим правом, одним із видів jura in re aliena. Інші ж відносять заста­ву до категорії зобов’язальних прав. При цьому в обох випадках сутність заставного права пояс­нюється з урахуванням відмінностей між речо­вими і зобов’язальними правами.

Визначальна риса речового права полягає в тому, що речове право негайно дає його носію певні переваги і права стосовно даної речі, в ньому міститься безпосереднє панування над майном. Володілець цього права здійснює це право без будь-якого сприяння.

Речове право існує до тих пір, поки існує сама річ. Зобов’язання існує до його виконання.

У зв’язку з цим більшість учених (Г. Дерн - бург, К. П. Побєдоносцев, Л. А. Кассо, Г Ф. Шершеневич тощо) вважали, що застава має бути віднесена до групи речових прав. У цьому контексті заставне право розгля­дається як право на мінову вартість предмета застави, «...право на чужу річ, яке належить кре­дитору (вірителю) в забезпечення його прав ви­моги за зобов’язанням, яке полягає в можли­вості виключного задоволення з цінності речі» (Г. Ф. Шершеневич) [16]. При цьому звер­тається увага на специфічний речовий характер заставного права, так як останнє «.створює на користь заставодержателя виключне становище щодо певної частини чужого майна...». Особ­ливість заставного права серед речових прав викликана тим, що заставне право, на відміну від інших речових прав, «.не має метою ні ко­ристування, ні володіння річчю, а лише отри­мання певного розміру його вартості і що, крім того, із здійсненням цього повноваження заста- водержателя пов’язане припинення самого за­ставного права» (Л. А. Кассо) [17]. Схожу по­зицію займав В. І. Синайський, на думку якого «це право речове, тому що воно породжує пря­ме і безпосереднє відношення між особою і річчю» [18]; «можливість здійснення заставно­го права незалежно від того, хто фактично во­лодіє заставленим майном, визначає його ха­рактер як речовий» [19].

Прихильники концепції заставного права як зобов’язальної конструкції (В. М. Хвостов тощо) ґрунтують свою позицію на ідеї визнання цього права obligatio rei («зобов’язання речі»), або зобов’язання, в якому зобов’язаною особою є той, хто в даний момент володіє заставленою річчю [20]. На їхню думку, застава встановлює не речове право, а лише зобов’язальну вимогу. Якщо ця вимога дійсна не проти лише зобов’я­заної особи, а проти всякого набувача речі, то це відбувається або, на думку перших, від того, що сама річ є зобов’язаним суб’єктом, а власник - лише її представником, згідно з другим погля­дом, невизначене коло зобов’язаних заставою осіб пояснюється умовою цього правочину, згідно з якою зобов’язаним суб’єктом є не дана визначена особа, а кожен, хто в момент стягнен­ня виявиться власником заставленої речі. Зо­крема, одним з прихильників цієї концепції ви­ступав В. К. Райхер, який заперечував речово - вий характер заставного права не у зв’язку з від­сутністю тих чи інших ознак «речовності», а через структуру заставного права як «відносно­го» [21].

Третя, компромісна точка зору щодо приро­ди заставного права ґрунтується на тезі про змішану природу застави, яка володіє рисами речових і зобов’язальних прав. У цьому зв’язку А. С. Звоницький стверджував, що «набуте за - ставодержателем право не є ні речовим (так як можлива застава зобов’язань), ні зобов’язаль­ним або правом на право, оскільки застава все - таки створює пряме і безпосереднє відношення із заставленим об’єктом» [22]. Загалом поділяв ці погляди К. Анненков, на думку якого «заста­ва породжує зобов’язальне право, маючи при цьому окремі риси речового, а саме позовну за­безпеченість застави проти третіх осіб та обме­ження заставодавця в праві розпорядження за­ставленим майном» [23].

Такий підхід нерідко знаходить своїх при­хильників у сучасній цивілістиці. Зокрема, кон­цепцію застави як таку, що має змішану або подвійну природу, також поділяє український цивіліст І. І. Пулковська [24].

На нашу думку, застава загалом є речовим правом на мінову вартість, а не на сам предмет, оскільки воно породжує пряме і безпосереднє відношення між особою і річчю з приводу задо­волення вимог кредитора за рахунок коштів ре­алізації заставленої речі.

У зв’язку з цим слід зазначити, що безпід­ставність заперечення речово-правової природи заставного права підтверджується як нелогіч­ністю подібних міркувань, так і неможливістю виступу речі боржником, оскільки боржник зо­бов’язаний щось виконати, зобов’язаний діяти, а для речі це неможливо.

Речово-правовий характер застави підтвер­джується поширенням на це право положень про права слідування, старшинства, абсолют­ність захисту та обтяження титулу власника.

Задоволення вимог кількох заставодержа - телів на один предмет застави здійснюється за принципом старшинства. Зміст цього принципу полягає в тому, що заставне право користується перевагою перед встановленими пізніше речо­вими правами на ту саму річ, а колізія креди­торів вирішується за принципом старшинства. Положення зазначеного принципу знайшли відображення у співвідношенні різних за часом виникнення іпотек на одне й те саме майно. У випадку, якщо строк виконання зобов’язання, забезпеченого наступною іпотекою, настає раніше строку виконання зобов’язання, забез­печеного попередньою іпотекою, то при звер­ненні стягнення на заставлене майно в першу чергу задовольняються вимоги попередніх за - ставодержателів, навіть якщо строк виконання за ними не настав. Якщо ж ці заставодержателі не скористаються наданим їм правом, то до на­бувача нерухомості переходять зобов’язання за­ставодавця за попередньою іпотекою.

Заставодержатель вправі захищати своє право речово-правовими способами захисту від будь-яких третіх осіб, у тому числі й від власни­ка речі, обтяженої заставою. Застава передбачає обмеження власника в праві розпорядження за­ставленим майном. Заставодавець вправі відчу­жувати предмет застави, передавати його в оренду або безоплатне користування іншій особі або іншим чином розпоряджатися ним ли­ше за згодою заставодержателя, якщо інше не передбачено законом або договором і не випли­ває із сутності застави.

У разі переходу права власності на предмет застави до іншої особи право застави зберіга­ється. Правонаступник заставодавця стає на місце заставодавця і несе всі обов’язки заставо­давця, якщо угодою із заставодержателем не встановлено інше. Відзначимо, що право сліду­вання характерне не для всіх видів застави. Право слідування є безумовною речово-право­вою рисою іпотеки, на відміну від застави то­варів в обороті. Як відомо, товари в обороті, відчужені заставодавцем, перестають бути предметом застави з моменту їх переходу у власність набувача, а придбані заставодавцем товари, вказані в договорі про заставу, стають предметом застави з моменту виникнення у за­ставодавця на них права власності або госпо­дарського відання.

Водночас слід зазначити, що дана власти­вість притаманна не лише правам речовим, а й деяким зобов’язальним (зокрема, з договору оренди). Орендне право, як і низка інших зобо­в’язань з окремими речово-правовими «вкрап­леннями», не втрачають зобов’язально-правової природи в силу відсутності необхідного мініму­му кількості речово-правових елементів, які б давали можливість носію відповідного права безпосередньо впливати на річ без вирішальної допомоги інших, зобов’язаних осіб.

Речово-правовий характер іпотеки житла обумовлений сукупністю притаманних цій кон­струкції принципів речового права - слідуван­ня, старшинства, абсолютності захисту та обтя­ження титулу власника.

3. Підстави виникнення іпотеки житла. Підставою виникнення іпотеки житла може бу­ти пряма вказівка закону і договір.

Чинне цивільне законодавство містить чо­тири випадки законної іпотеки житла.

По-перше, іпотека житла можлива у зв’язку з відносинами продажу нерухомості в кредит. На підставі ч. 6 ст. 694 ЦК України при продажу нерухомого майна як товару в кредит з моменту передачі товару покупцеві і до його оплати про­давцю належить право застави на цей товар.

По-друге, не виключається можливість встановлення іпотеки у зв’язку з оплатою в роз­строчку нерухомості як товару. Частина 3 ст. 695 ЦК України встановлює правила, які ре­гулюють порядок оплати товарів з розстрочен­ням платежу. Договір купівлі-продажу, за умо­вами якого передбачена оплата товарів з роз­строченням платежу, являє собою різновид до­говорів про продаж товарів у кредит. До такого договору застосовуються положення ч. 6 ст. 694 ЦК України щодо застави товару на цей товар до його повної оплати.

По-третє, іпотека житла виникає у випадку передання під виплату ренти житла. Відповідно до ч. 1 ст. 735 ЦК України, при передачі під ви­плату ренти земельної ділянки або іншої неру­хомості отримувач ренти в забезпечення зо­бов’язання платника ренти набуває право заста­ви на це майно.

У разі відчуження житла іншій особі до неї переходять обов’язки платника ренти. Тобто на­бувач такої нерухомості стає на місце заставо­давця, а отримувач ренти залишається заставо- держателем. У даній ситуації про продажу за­ставленого майна первинний платник ренти відповідає перед кредитором (отримувачем ренти) субсидіарно з тим, хто набув таке майно. Якщо заставленого майна недостатньо на по­криття боргу стосовно отримувача ренти, в ос­таннього є можливість звернутися з вимогою не лише до набувача заставленого майна, але, у ви­падку якщо той відмовиться від оплати або про­тягом розумного строку не надасть відповіді, та­кож і до платника ренти.

Четвертий випадок іпотеки житла прямо передбачений нормами Закону України «Про іпотеку». Відповідно до зазначеного Закону, житловий будинок або квартира, придбані за рахунок кредиту банку або іншої кредитної ор­ганізації у власність, вважаються такими, що знаходяться в заставі з моменту державної реєстрації договору купівлі-продажу житлового будинку або квартири, якщо інше не передбаче­но законом або договором. Заставо-держателем за даною заставою є банк або інша кредитна ор­ганізація, які надали кредит на купівлю житло­вого будинку або квартири.

І, нарешті, по-п’яте, обов’язковість іпотеки для забезпечення угоди між забудовником і сто­роною, що фінансує будівництво об’єкта будівництва в рамках фонду банківського уп­равління нерухомістю відповідно до Закону Ук­раїни «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операції з нерухомістю».

Актуальним є питання про момент виник­нення заставного права у випадку, коли предме­том законної іпотеки є нерухоме майно. Відповідно до ч. 2 ст. 574 ЦК України, правила цього ЦК про заставу, яка виникає в силу дого­вору, відповідно застосовуються до застави, яка виникає на підставі закону, якщо інше не вста­новлено законом. Норми чинного законодавст­ва встановлюють, що договір іпотеки повинен бути нотаріально посвідчений і підлягає дер­жавній реєстрації. Договір іпотеки вважається укладеним і набирає чинність з моменту його державної реєстрації (ч. 2 ст. 577 ЦК України).

У правозастосовній практиці виникло пи­тання: чи підлягає державній реєстрації у вста­новленому порядку іпотека, яка виникає на підставі закону?

З цього приводу сформувалося дві точки зору. Перший підхід ґрунтується на ідеї про не­обхідність державної реєстрації іпотеки, яка ви­никає в силу закону. Однак спеціального воле­виявлення сторони, яка набула право іпотеки, на його державну реєстрацію не вимагається. Підставою для державної реєстрації і заставно­го обтяження є наявність у договорі умови про продаж нерухомості в кредит або в розстрочку. В цьому випадку іпотека виникає не на підставі угоди сторін, а в силу прямої вказівки закону у зв’язку з включенням у договір продажу певної умови (відстрочки чи розстрочки платежу), за наявності якої нерухоме майно визнається пе­реданим в іпотеку.

Прихильники другої точки зору обґрунто­вують свою позицію нормативно визначеним положенням, згідно з яким державна реєстрація обмежень (обтяжень) права власності може проводитися за ініціативою правоволодільців або осіб, які набувають ці права. При цьому дер­жавна реєстрація іпотеки здійснюється на підставі заяви заставодавця. Отже, така іпотека підлягає державній реєстрації як окреме обтя­ження на підставі спеціальної заяви покупця про реєстрацію іпотеки. Щодо нотаріального посвідчення правочинів, які містять умову про розстрочку платежу або придбання майна в кре­дит, то до договору купівлі-продажу, який містить таку умову, повинні застосовуватися за­гальні правила про заставу. Загальна вимога про форму договору застави нерухомості - письмо­ва форма і нотаріальне посвідчення. Тому до­говір купівлі-продажу нерухомого майна з умо­вою про розстрочку або оплату в кредит вима­гає нотаріального посвідчення.

Вирішення цього питання ґрунтується на аналізі відповідних правових норм. Норма ст. 182 ЦК України передбачає, що право влас­ності та інші речові права на нерухомі речі, об­меження цих прав, їх виникнення, перехід і при­пинення підлягають державній реєстрації. Вод­ночас Закон України «Про іпотеку» визначає, що іпотека підлягає державній реєстрації в єди­ному державному реєстрі прав на нерухоме майно в порядку, встановленому законом про державну реєстрацію прав на нерухоме майно і правочинів з ним. Отже, аналіз даних положень дозволяє зробити висновок, що зазначена іпоте­ка підлягає державній реєстрації і виникає з мо­менту такої реєстрації.

Окрім закону, підставою виникнення іпоте­ки є договір. Договір іпотеки житла вчиняється у вигляді самостійного договору або частини основного договору, виконання зобов’язань за яким забезпечуються іпотекою. Істотними умо­вами договору іпотеки виступають умови про предмет іпотеки та її оцінка, сутність, строк і розміри виконання зобов’язань, оформлення та посвідчення прав іпотекодержателя, права третіх осіб на заставлене майно, інші умови, визначені Законом України «Про іпотеку».

За своїми ознаками договір іпотеки житла є реальним правочином забезпечувального типу, предмет якого становить збудоване і введене в експлуатацію житло, яке визнається неру­хомістю та об’єктом права власності, або неза­вершене будівництвом житло.

У зв’язку з цим договір іпотеки житла доцільно визнавати способом забезпечення, специфіка якого обумовлена особливостями житла, як виду нерухомості і предмета забезпе­чення за цим договором.

Багато спірних питань на практиці також породжує норма Закону України «Про іпоте­ку», згідно з якою житловий будинок або квар­тира, придбані за рахунок кредиту банку або іншої кредитної організації у власність, вважа­ються переданими в іпотеку з моменту держав­ної реєстрації договору купівлі-продажу житло­вого будинку або квартири, якщо інше не перед­бачено законом або договором. Заставодержа - телем за даною заставою є банк або інша кре­дитна організація, які надали кредит на купівлю житлового будинку або квартири.

У зв’язку з відсутністю нормативно вста­новленого порядку реєстрації законної іпотеки в літературі пропонувалося здійснювати дер­жавну реєстрацію іпотеки, яка виникає в силу закону, на підставі заяви власника нерухомого майна або особи, на користь якої законом вста­новлена іпотека.

Інший підхід ґрунтується на ідеї укладення тристороннього (змішаного) договору купівлі - продажу та іпотеки житлового приміщення, за яким усі три зацікавлені сторони послідовно і практично водночас фіксують, нотаріально посвідчують і реєструють перехід права влас­ності від продавця квартири до покупця, а також іпотеку даної квартири на користь кредитора.

Наведена правова конструкція може бути застосована банками при наданні кредиту на купівлю житла, оскільки вона найбільш адек­ватно забезпечує баланс інтересів кредитора і боржника. До відносин сторін за згаданим дого­вором підлягають застосуванню у відповідних частинах правила про іпотеку і договір купівлі - продажу.

У чинному законодавстві доцільно закріпи­ти положення, згідно з яким державна реєстра­ція іпотеки житла, яка виникла на підставі зако­ну, має проводитись одночасно з державною реєстрацією права заставодавця (покупця, на­бувача житла за договором довічного утриман­ня тощо).

Державна реєстрація іпотеки, яка виникла на підставі закону, не повинна передбачати на­дання державному органу з реєстрації прав відповідної (окремої) заяви. Водночас посадова особа органу з реєстрації прав, яка приймає до­кументи на державну реєстрацію правочину та (або) переходу права власності, зобов’язана по­передити заявників про те, що на підставі даних документів в Єдиному державному реєстрі прав будуть зареєстровані не лише правочин та (або) перехід прав, а й іпотека, оскільки в цьому ви­падку вона виникає на підставі закону. При цьо­му в заяві про державну реєстрацію правочину та (або) перехід права, яка подається заявника­ми, повинно міститися зазначення на те, що во­ни попереджені органом з державної реєстрації прав про проведення останнім державної реєст­рації іпотеки, яка виникла на підставі закону.

Проведений аналіз поняття, природи і під­став виникнення іпотеки житла, дає підстави зробити такі висновки.

1. Іпотека встановлюється з метою забезпе­чення зобов’язання, що обумовлює її несамос­тійне значення (щодо забезпечуваного зобов’я­зання), акцесорним (щодо основного зобов’я­зання) забезпеченням якого іпотека слугує.

2. Зміст іпотеки як речового права стано­вить безпосереднє панування особи над річчю. Речово-правовий характер іпотеки житла обу­мовлений сукупністю притаманних цій конст­рукції принципів речового права - слідування, старшинства, абсолютності захисту та обтяжен­ня титулу власника.

3. Іпотека житла може виникати внаслідок прямої вказівки закону (законна іпотека) і на підставі договору іпотеки (договірна іпотека) житла.

4. Договір іпотеки житла є реальним право - чином забезпечувального типу, предмет якого становить збудоване і введене в експлуатацію житло, яке визнається нерухомістю та об’єктом права власності, або незавершене будівництвом житло.

Література

1. Міщенко М. В. Інститут іпотеки: загаль­на характеристика // Приватноправовий метод регулювання суспільних відносин: стан та пер­спективи розвитку: Зб. тез Міжнародної науко­вої конференції студентів та аспірантів (25-26 листопада 2005 р.). - Хмельницький: Вид-во Хмельницького університету управ­ління та права, 2005. - С. 40.

2. Синайский В. И. Русское гражданское право. - К.: Прогресс, 1917. - С. 222, 228.

3. Залоговое право России / Гусев О. Б., За- видов Б. Д., Слюсаренко М. И. - М.: Экзамен, 2001. - С. 7-8.

4. Міщенко М. В. Вказ. пр. - С. 40.

5. Ипотека: жилье в кредит / Г. А. Цыли - на. - М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2001. - С. 9; Пухан И., Поленак-Акимов - ская М. П. Римское право. - М.: МГУ им. Ломо­носова, Зерцало, 1999.

6. Азимов Ч. Н. Залоговое право. - Х.: РИП Оригинал, 1993. - С. 6.

7. Цылина Г. А. Вказ. пр. - С. 9.

8. Завидов Б. Д. Залог // Договорное право России. - М.: ИПК «Лига Разум». - 1998. -

С. 64.

9. Пучковская И. И. Ипотека: залог недви­жимости. - Х.: «Консум», 1997. - С. 6.

10. Завидов Б. Д. Вказ. пр. - С. 63.

11. Залоговое право России / Гусев О. Б., За - видов Б. Д., Слюсаренко М. И. - М.: Экзамен, 2001. - С. 8.

12. Пучковская И. И. Вказ. пр. - С. 6.

13. Міщенко М. В. Вказ. пр. - С. 40.

14. Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. - Петроград, 1917. -

С. 203.

15. Мейер Д. Древнее русское право зало­га. - Казань, 1855; Мейер Д. И. Русское граждан­ское право, по изд. 1902 г. МГУ им. М. В. Ломо­носова - кафедра гражд. права юрид. фак. - Статут. - 1997. - Ч. 2. - С. 213; Кассо Л. Поня­тие о залоге в современном праве. - Юрьев, 1898. - С. 301.

16. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. - М., 1912. - С. 428; Шер­шеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1917 г.). - М., 1995. - 556 с.

17. Кассо Л. Указ. тр.

18. Синайский В. И. Указ. тр. - С. 182-183.

19. Синайский В. И. Там само. - С. 225-226.

20. Хвостов В. М. История римского права: Пособие к лекциям: Учебное изд. - М., 1919. - 473 с.

21. Райхер В. К. Абсолютные и относитель­ные права (к проблеме деления хозяйственных прав) // Известия экономического факультета ЛПИ. - 1928. - С. 277-291.


22. Звоницкий А. С. О залоге по русскому 23. Анненков К. Система русского граждан-

Праву. - К., 1912. - С. 217-218; Детальний аналіз ского права. - 2-е изд. СПб., 1901. 345.

Цих концепцій див.: И. И. Пучковская Указ. 24. Пучковская И. И. Указ. тр. - С. 23. пр. - С. 22-28.

Р. А. Майданык

Правовая природа института ипотеки.

В статье расматриваются причины возникновения ипотеки и ее содержания как вещественного права. Автор обосновывает мысль о том, что договор ипотеки жилища есть реальным правомочием обеспечиваемого типа, предмет которого составляет построеное и введенное в эксплуатацию жилище, которое признается недвижимостью и объектом права собственности. In the article are examined the grounds of origin of mortgage and its maintenance as a «thing» right. Author grounds an idea that an agreement of mortgage of habitation is real agreement institution of providing type, the article of which makes the habitation which is acknowledged the real estate and object of right of ownership built and put into operation.