joomla
ПРАВА І ОБОВ’ЯЗКИ СТОРІН ЗА ДОГОВОРОМ ОРЕНДИ ПІДПРИЄМСТВА ПРИВАТНОГО ВЛАСНИКА
Юрист України

С. В. Кривобок

кандидат юридичних наук, доцент кафедри цивільного права №1 Національного універ­ситету «Юридична академія України імені Ярослава Мудрого»

У статті розкривається зміст договору оренди підприємства приватного власника.

Ключові слова: речово-зобов’язальні правовідносини, фактичне та юридичне панування, розірвання договору в односторонньому порядку, збитки, моральна шкода.

В статье раскрывается содержание договора аренды предприятия частного собствен­ника.

Ключевые слова: вещно-обязательственное правоотношение, фактическое и юридическое господство, расторжение договора в одностороннем порядке, ущерб, моральный вред.

The content of the rent contract of the private owner enterprise discloses in the article.

Key words: property and liability legal relationship, actual and legal domination, unilaterally contract cancellation, a damage, moral damage.

Зміст договору оренди підприємства приватного власника складають права і обов’язки сторін. Але що складає сут­ність права орендаря на орендоване май­но? Якщо звернутися до дореволюційної юридичної літератури, то можна виді­лити щонайменше декілька поглядів на цю проблему. Зокрема, О. І. Покровський визнавав право користування орендова­ним майном зобов’язальним, підкреслю­ючи, що кредитор повинен мати відпо­відне право на витребування майна у боржника в разі невиконання ним зобов’язань про передачу майна. Таке право спирається, звичайно, не на його речове право, якого у нього, до речі, не­має, а на його зобов’язальне право, в силу якого боржник зобов’язаний до такої пе­редачі, вважав учений [1, с. 233, 320]. На думку ж інших правників, такі права по­винні розглядатися як речові, оскільки принаймні так само, як і при купівлі - продажу, наймач купує у власника право власності на зиски з майна, що наймаєть­ся [2, с. 58-59].

Серед цивілістів сьогодення теж не існує одностайної думки щодо цього. Так, В. С. Єм вважає, що надане оренда­реві право користування чужим майном є зобов’язальним, оскільки воно у всіх випадках є правом, наданим на певний час [3, с. 382]. На думку О. О. Іванова, навпаки, право оренди є речовим правом [4, с. 152]. В. А. Бєлов відносить право оренди, поєднане із володінням, до речо­вих прав [5, с. 456].

Нарешті, існує точка зору О. С. Йоф - фе, який припускав, що є змішані право­відносини [6, с. 75], а Ю. К. Толстой до­водив, що більшість правовідносин є змі­шаними, мають речово-зобов’язальний характер, бо їм притаманні ознаки як речових, так і зобов’язальних відносин [4, с. 286]. З цим погоджуються М. І. Бра - гінський та В. В. Вітрянський, які є при­хильниками концепції двох видів об’єктів правовідносин. У випадку договору оренди об’єктом першого роду слугують дії зобов’язаної особи, а роль об’єкта дру­гого роду відіграє річ (майно. — С. К.), яка в результаті такої дії має бути передана [7, с. 278].

Вважаємо, що оренда підприємства як єдиного майнового комплексу поро­джує змішані, речово-зобов’язальні пра­вовідносини, які вимагають надання орендареві більшої, порівняно з оренда­рями (наймачами) іншого майна, опера­тивної самостійності щодо підприєм­ства — не тільки користування ним, а й володіння, й розпорядження його скла­довими, що створює необхідні умови й можливості для самостійного ведення ним підприємницької діяльності, свобо­ди маневрування складовими для по­дальшого розвитку виробництва.

Зупинимося на тих правах і обов’яз­ках сторін, які, на наш погляд, віддзерка­люють особливості такого виду договору, як договір оренди підприємства приват­ного власника.

Орендарю за цим договором слід на­дати такі права:

- вимагати передачі підприємства і його складових у строки і на умовах, ви­значених договором, та відшкодування збитків, завданих затриманням такої пе­редачі, або відмовитися від договору і ви­магати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням обов’язків орендо­давцем;

- здійснювати над підприємством фактичне та юридичне панування, а саме розпоряджатися складовими підприєм­ства в межах, що зазначені в договорі і які достатні для збереження вартості підприємства: без згоди орендодавця продавати, обмінювати, надавати у тим­часове користування або у позику мате­ріальні цінності, здавати їх у суборенду, передавати свої права та обов’язки за договором щодо зазначених цінностей іншій особі, за винятком прав на землю, а також інші природні ресурси. При цьо­му орендар обов’язково повинен додер­жуватися умови не зменшувати вартість підприємства і не порушувати інші по­ложення договору оренди, зокрема щодо збереження профілю виробництва або встановлення тих чи інших обмежень відносно користування окремими об’єк­тами — складовими єдиного майнового комплексу;

- якщо інше не передбачено в дого­ворі, без згоди орендодавця змінювати склад орендованого підприємства, про­водити його реконструкцію, розширен­ня, технічне переобладнання, поліпшен­ня стану підприємства з метою збільшен­ня його вартості;

- змінити власне найменування орен­дованого підприємства;

- за своїм вибором вимагати: відпо­відного зменшення розміру плати за ко­ристування майном; безоплатного усу­нення недоліків або відшкодування ви­трат на їх усунення; розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому завдані, якщо у випадку експлуатації під­приємства виявляються недоліки, що перешкоджають його використанню від­повідно до договору;

- вимагати відшкодування вартості невіддільних поліпшень орендованого підприємства незалежно від дозволу орендодавця на такі поліпшення, якщо інше не буде передбачено договором. Орендодавець може бути звільнений су­дом від обов’язку відшкодування вартос­ті зазначених поліпшень, якщо доведе, що витрати орендаря на ці поліпшення збільшують вартість орендованого під­приємства невідповідно до поліпшення його якості і (або) експлуатаційних влас­тивостей або що при здійсненні таких поліпшень були порушені принципи до­бросовісності, розумності і справедли­вості;

- право власності на виготовлену продукцію, доходи, що одержані ним у результаті користування орендованим підприємством тощо.

У літературі дискутується питання відносно випадків, коли прибутковість підприємства збільшилася за рахунок поліпшення іміджу підприємства, під-


няття його ділової репутації. Виходячи з того, що власником підприємства на строк дії договору залишається орендо­давець, такі зміни слід рахувати як по­ліпшення підприємства тільки при умо­ві, якщо така можливість встановлена договором.

До прав орендодавця слід віднести:

- право на отримання орендної пла­ти;

- вимагати в односторонньому по­рядку розірвання договору, а також від­шкодування спричиненої моральної шкоди у випадку винного прострочення орендарем отримання ліцензії на здій­снення відповідної діяльності, якщо це негативно вплинуло на ділову репутацію орендодавця;

- право на здійснення контролю за станом підприємства під час дії договору. Введення широкого кола прав орендато­ра, особливо тих, що пов’язані з розпо­рядженням складовими підприємства, їх зміною, може призвести до негативних наслідків, яких, до речі, у майбутньому позбутися буде вкрай важко, а може і взагалі неможливо, якщо не закріпити права здійснення контролю за станом підприємства. Між тим це право ніяким чином не повинно конкурувати із зазна­ченими правами орендаря, йдеться про можливість здійснення контролю за ви­користанням підприємства за призна­ченням;

- право на отримання підприємства після закінчення строку дії договору.

До обов’язків орендаря слід віднести такі:

- прийняти підприємство від орен­додавця і включити його до балансу із позначенням, що це майно є орендова­ним;

- виплачувати орендодавцю орендну плату в порядку і строки, передбачені в договорі;

- сплачувати витрати по експлуатації і поверненню орендованого підприєм­ства, включаючи й платежі по страхуван­ню підприємства;

- не допускати погіршення стану під­приємства, а саме: підтримувати його в належному технічному стані, здійсню­ючи поточний і капітальний ремонти останнього. На відміну від договорів оренди іншого майна покладення на орендаря, а не на орендодавця обов’язку по здійсненню капітального ремонту під­приємства пояснюється тим, що специ­фіка цього договору дає можливість орендарю не тільки володіти і користу­ватися підприємством упродовж дії до­говору, а й у певних межах розпоряджа­тися складовими підприємства, що наді­ляє його специфічними знаннями всіх тонкощів цього майнового комплексу і одночасно позбавляє цих знань орендо­давця. Тому доцільність і необхідність покладення вказаного обов’язку саме на орендаря не викликає сумніву;

- надати орендодавцеві можливість здійснювати контроль за використанням підприємства за призначенням та за його технічним станом;

- попередити своїх кредиторів по зобов’язаннях, що пов’язані з діяльністю орендованого підприємства, про закін­чення строку дії договору;

- разом з необхідною документацією повернути підприємство орендодавцю після закінчення строку дії договору. Якщо орендар змінив власне наймену­вання орендованого підприємства, він повинний повернути його під старим найменуванням.

До обов’язків орендодавця нале­жать:

- підготовка, проведення інвентари­зації, складання проекту передавального акту і передача підприємства орендареві у стані, що відповідає умовам договору та призначенню останнього, та у строки, встановлені в договорі;

- прийняти підприємство від оренда­ря після закінчення строку дії договору.

У разі закінчення строку дії договору оренди підприємства, розірвання його у судовому порядку, наприклад у випад­ку суттєвого порушення орендарем умов договору, банкрутства орендаря, орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві об’єкт оренди на умовах, зазначених у до­говорі. Якщо орендар допустив погір­шення стану підприємства або його за­гибель, він повинен відшкодувати орен­додавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель підприємства (окремих його складових) сталися не з його вини.

Хоча повернення підприємства від­бувається за тією ж схемою, що і при пе­редачі підприємства в оренду, є й осо­бливості, що характеризують цей процес. Так, обов’язок по підготовці необхідної документації для передачі підприємства, що цілком логічно, покладається на орен­даря, і саме він на цьому етапі виконання договору оренди повинен попередити своїх кредиторів по зобов’язаннях, що пов’язані з діяльністю орендованого під­приємства, про те, що орендоване під­приємство повертається власникові. Ви­никає питання, які ж наслідки того, що орендар не виконає свого обов’язку? Хто вважається боржником по зобо­в’язаннях, що укладалися з орендарем і були пов’язані з діяльністю орендова­ного підприємства? Вважаємо, що після передачі підприємства його власникові - орендодавцю по боргах, які були пере­ведені на нього орендарем без згоди кре­диторів останнього, цілком виправданим було б покласти на власника підприєм­ства і його орендаря солідарну відпові­дальність.

Виходячи з викладеного вище, про­понуємо доповнити главу 58 ЦК України статтею «Договір оренди підприємства», виклавши її у такій редакції:

Стаття. Договір оренди підприємства

1. За договором оренди підприємства як єдиного майнового комплексу, що ви­користовується для здійснення підпри­ємницької діяльності (ст. 191 цього Ко­дексу), орендодавець зобов’язується пере­дати орендарю за плату у володіння та користування земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування та інші основні засоби, що входять до складу підприєм­ства; передати у порядку, на умовах та в межах, які визначені договором, запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні засоби; права користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будівлями, спорудами та об­ладнанням; інші майнові права орендо­давця, пов’язані з підприємством, та його продукцією, а також поступитися йому правами вимоги і перевести на нього бор­ги, які відносяться до підприємства, а орендар зобов’язується за передаваль­ним актом прийняти підприємство, отримати у розумний строк дозвіл (лі­цензію) на здійснення підприємницької діяльності для використання підприєм­ства за призначенням, відповідно до умов договору сплачувати орендні платежі і повернути підприємство орендодавцю після закінчення строку договору.

2. Права орендодавця, які одержані ним на підставі дозволу (ліцензії) на зай­няття відповідною підприємницькою ді­яльністю, не підлягають передачі оренда­рю, якщо інше не встановлене законом. Включення до складу підприємства, що передається, зобов’язань, виконання яких орендарем неможливо при відсутності у нього такого дозволу (ліцензії), не звіль­няє орендодавця від відповідних зобов’я­зань перед кредитором.

За невиконання зобов’язань перед кре­диторами внаслідок винного прострочен­ня орендарем отримання дозволу (ліцен­зії) на зайняття відповідною підприєм­ницькою діяльністю для нього наступає відповідальність перед кредиторами.

Прострочення орендарем отримання дозволу (ліцензії) на зайняття відповід­ною підприємницькою діяльністю дає право орендодавцю вимагати розірвання договору оренди і відшкодування спричи­нених цим збитків.

Література ____________________________________________________________

1. Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права / И. А. Покровский. - М. : Статут,

1998. - 353 с.

2. Змирлов К. Договор найма имуществ по нашим законам / К. Змирлов // Журн. гражд. и уголов. права: Февраль. Изд. С.-Петерб. Юрид. О-ва. - СПб. : Тип. Правительствующего Сената, 1884. - Кн. 2. - С. 55-112.

3. Гражданское право : учебник : в 2 т. Т. І. Полут. 1 / под ред. Е. А. Суханова. - М. : БЕК, 2003. - 581 с.

4. Гражданское право : учебник / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М. : Проспект, 1997. - Ч. 2. - 782 с.

5. Белов В. А. Гражданское право: Общая и Особенная части : учебник / В. А. Белов. - М. : АО «Центр ЮрИнфоР», 2003. - 960 с.

6. Иоффе О. С. Советское гражданское право / О. С. Иоффе. - М. : Юрид. лит., 1967. - 494 с.

7. Брагинский М. И. Договорное право / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. - Кн. 1: Общие поло­жения. - Изд. 2-е, испр. - М. : Статут, 1999. - 848 с.